加息劍指樓市千億資金回流銀行

　　南方日報記者牛思遠黃倩蔚

　　12月25日18時,中國人民銀行決定,自2010年12月26日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率。金融機構(gòu)一年期存貸款基準利率分別上調(diào)0.25個百分點,其他各檔次存貸款基準利率相應(yīng)調(diào)整。其中,對房地產(chǎn)市場影響大的是5年期以上貸款利率,由現(xiàn)行的6.14%上調(diào)到6.4%。昨日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部稱,從當日起上調(diào)個人住房公積金貸款利率。五年期以下(含五年)及五年期以上個人住房公積金貸款利率均上調(diào)0.25個百分點。

　　對于此次加息,有人將之打趣地稱為“央行送給市場的新年禮物”。許多專家表示,此次加息屬于“意料之外,情理之中”,之所以趕在年前加息,主要原因是房貸的計算是以年度為時間單位進行調(diào)整的。年后加息,則存量房貸利率的上調(diào)要到2012年1月1日才能調(diào)整,因此,此次加息明顯是為存量房貸利率的即時調(diào)整鋪路,千億資金因此從個人可支配收入回流銀行,對整個市場資金回收力度非常大,對樓市的指向非常明確。當然,也有專家認為,雖然一定程度上增加了購房成本,但加息力度有限,短期內(nèi)難以影響房價漲勢。

　　溫總理昨日在中央臺與聽眾直接交流時,再度擲地有聲地表示:有信心讓房價回到合理價位。專家也認為,加息標志著寬松貨幣政策已經(jīng)結(jié)束,如繼續(xù)加息后對樓市調(diào)控效果仍不明顯,或?qū)⒁齺砣啒鞘姓{(diào)控。

　　現(xiàn)狀個人房貸壓力全面升高

　　此前,市場普遍預(yù)計12月份有一次加息。12月3日召開的中央政治局會議明確提出,明年將開始轉(zhuǎn)向?qū)嵤?ldquo;積的財政政策”和“穩(wěn)健的貨幣政策”,并增強宏觀調(diào)控的針對性、靈活性、有效性。實施兩年之久的“適度寬松貨幣政策”終于走到了終點。

　　然而,在10月份宣布加息和11月份兩度上調(diào)存款準備金率后,央行又于12月10日晚間宣布,從12月20日起上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。由于加息和上調(diào)存款準備金率很少在一個月內(nèi)同時,使得幾乎絕大多數(shù)預(yù)測分析認為,在年底之前央行不會進行二次加息。

　　但事實上,也有不少人已提前猜到此次加息。興業(yè)銀行資金營運席經(jīng)濟學(xué)家魯政委此前曾連發(fā)3份報告,認為年內(nèi)會加息。他表示,加息表明了反通脹的決心,“因為利率政策一般有滯后性,考慮到明年通脹形勢嚴峻,而銀行對客戶貸款利率通常按自然年重新定價,年內(nèi)加息的政策時滯會大大縮短,能夠在2011年元旦后迅速起效。”

　　業(yè)內(nèi)人士表示,房貸一般是5年以上的長期貸款,這次央行將五年期以上商業(yè)貸款利率從6.14%調(diào)整到6.40%,提高幅度為0.26%。而此前央行次加息時,住房公積金已經(jīng)隨利率調(diào)整上調(diào)了0.2%。昨日住建部跟進出臺住房公積金貸款利率的調(diào)整通知,將住房公積金調(diào)高了0.25%。加上前段時間住建部、財政部、央行、銀監(jiān)四部委聯(lián)合發(fā)文要求二套住房公積金貸款付不少于五成,利率為公積金基準利率上浮10%,停止向購買三套住房發(fā)放公積金貸款,個人住房商業(yè)貸款和公積金貸款都在全面收緊。

　　記者根據(jù)新的利率算了一筆賬,根據(jù)目前4.30%的公積金貸款基準利率,一筆80萬元套的公積金房貸每月還款4975元,比10月加息后的4868元每月多還107元,如果是10月前辦理的公積金,兩次累加的效果將使得貸款人明年要多還182元,20年下來要多支付利息約4萬3千多元。而根據(jù)新的利率,套房商業(yè)貸款8.5折后利率為5.44%,同樣貸款80萬,月供需要5277元,比公積金每月多還302元,20年下來多還7萬多元。

　　“按揭這塊負擔當然加重了,但這次加息幅度還是比較小。”廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文表示,如今房地產(chǎn)行業(yè)對金融依賴度越來越高,加息對房地產(chǎn)肯定是負面消息,但此次央行加息,上調(diào)利率有0.25個百分點,短期影響并不會很大。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長楊紅旭也認為,房地產(chǎn)業(yè)對信貸依賴度很高,加息將直接提高開發(fā)貸款和個人房貸的成本,增加了房地產(chǎn)開發(fā)和個人購房的難度。尤其是市場需求會因此而短暫減少,對于房地產(chǎn)市場屬于利空影響,但這一影響短期內(nèi)比較有限。

　　分析效果不明顯或迎來“三次調(diào)控”

　　“經(jīng)驗表明,加息對樓市尤其是房價的影響,滯后效應(yīng)明顯,通常需要累計多次加息、且在周期過半后才會初步顯現(xiàn)效果,后一次加息完成前后,對房價的影響才會完全體現(xiàn)。”楊紅旭表示,目前對樓市的影響能說還處于量變過程中,沒有發(fā)生質(zhì)變。

　　事實上,在二次調(diào)控實施三個月后,樓市依然“我行我素”,沒有出現(xiàn)如預(yù)期中的降溫,10月份全國70個大中城市的房價環(huán)比漲幅較9月有所回落,但是11月卻再次量價齊升。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,11月份,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.7%,預(yù)期今年全年上漲9%左右。

　　與此同時,歲末全國多個城市“開閘放地”,各大房企則跑馬圈地,土地市場猶如賀歲大片般熱鬧。據(jù)國土資源部數(shù)據(jù)顯示,截至11月底,全國房地產(chǎn)供地12.82萬公頃,約合192萬畝,同比增長47.8%。其中占房地產(chǎn)用地供應(yīng)總量約四分之三的住宅用地供應(yīng),同比增加50.6%。北京、上海、天津的土地出讓收入因此再創(chuàng)歷史新高,截至12月中旬分別比2009年上升21%、42%、38%。

　　而據(jù)中原調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,近期北京、廣州等7城市均有宅地成交,面積達到174公頃,較“二次調(diào)控”前平均水平上漲11%。宅地平均溢價率為65%。其中廣州、成都兩地溢價率均超140%,廣州“白云新城”于上周出讓3幅宅地平均溢價率超過190%,樓面地價創(chuàng)下廣州居住用地的歷史新高,達到每平方米20605元。而12月初,上海、武漢等地也都出現(xiàn)了新的“地”。

　　在號稱史上嚴厲的調(diào)控年,房企的拿地?zé)崆轱@得格外耐人尋味。研究監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,2010年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置費同比增長78%。在各大房企“攻城略地”的背后,是一片飄紅的銷售數(shù)據(jù)。8月份以后,不少房企的成交連續(xù)大幅上漲。如萬科8月的銷售額超過百億,創(chuàng)下國內(nèi)房企銷售新紀錄,2010年度銷售總額更是突破一千億元,成為國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)家年銷售額超過千億級的公司。

　　而有業(yè)內(nèi)人士透露,雖然銀行一直在強調(diào)收緊房地產(chǎn)信貸,但主要收緊的是置業(yè)者的購房貸款,在房地產(chǎn)開發(fā)方面仍比較寬松。“9·29”新政出臺后,10月房地產(chǎn)開發(fā)資金中新增國內(nèi)貸款1044.72億元,環(huán)比9月上漲了11.34%,較去年同期增長了18.83%。房地產(chǎn)新增國內(nèi)貸款在7—9月后重新躍回千億元以上。

　　在這樣的背景下,“三次調(diào)控”的說法悄然出現(xiàn)。12月3日,國際貨幣基金組織(IMF)發(fā)布的一份研究報告稱,中國要抑制主要城市的房價漲勢,必須提高實際利率、全面征收房產(chǎn)稅。業(yè)內(nèi)人士稱,征收房產(chǎn)稅目前是“遠水救不了近火”,直接有效的猛藥還是貨幣政策。

　　“如果貨幣政策不能夠解決問題,明年出現(xiàn)房地產(chǎn)的‘三次調(diào)控’恐怕在所難免。”房地產(chǎn)專家趙卓文表示,若樓市不退燒,明年可能有更多行政手段,比如限價、限戶口、收增值稅等等會出臺,“管理層的調(diào)控其實還是很多的,是看愿不愿意用而已。”

　　預(yù)測明年貨幣政策鐵定收緊

　　“在短期內(nèi),房價還將繼續(xù)堅挺甚至繼續(xù)上漲,下降的動力不大。”房地產(chǎn)專家陳真誠也認為,由于通貨膨脹已經(jīng)嚴重,這次加息后負利率幅度依然高達2.35%,打擊通貨膨脹的力度明顯有限。“央行在打擊通貨膨脹的態(tài)度和行動措施上依然顯得保守,房價預(yù)期可能再次被推高。”

　　陳真誠表示,自從重啟新一輪房地產(chǎn)調(diào)控后,調(diào)控力度一直不斷加碼,但效果依然有限。通貨膨脹、負利率、資產(chǎn)泡沫等等與“史上嚴”房地產(chǎn)調(diào)控形成了強力的對沖。“央行不太愿意連續(xù)或大幅度加息,直至如今通貨膨脹越來越厲害,負利率越拉越大,資產(chǎn)泡沫越吹越大,在美國加印鈔票的推動下,央行終于收緊貨幣政策。是,按照目前做法,效果不很樂觀。”

　　陳真誠分析稱,此前除10月20日一次象征性加息0.25外,央行11月在9天之內(nèi)兩次宣布上調(diào)準備金率各0.5%。但按照10月末人民幣存款余額為70.28萬億元估算,兩次上調(diào)準備金率后能約對沖掉10月份一個月7003億元存款搬家所形成的流動性。而決策層早先設(shè)定今年全年新增信貸總額為7.5萬億元,前10個月已增加了近7萬億元,預(yù)期全年不會少于7.5萬億元,還很可能會突破。不管是之前上調(diào)準備金率還是此次加息,對今年的信貸和流動性總量規(guī)模影響都不大。

　　刀客地產(chǎn)顧問機構(gòu)董事長、房地產(chǎn)專家謝逸楓也表示,此前市場對于加息的預(yù)期是0.5個百分點,此次加息顯然并未到位,而且加息對樓市尤其是房價的影響,滯后效應(yīng)明顯,因而對樓市中的投資客和開發(fā)商的影響依然有限。但是“加息時點提前意味著加息周期提前到來,明年仍有多次加息和上調(diào)存款準備金率的可能和空間。”

　　日前,有傳聞稱部分上海銀行已完全取消套房貸優(yōu)惠,對套房貸嚴格實行“基準利率”。而據(jù)消息人士向記者確認,目前銀監(jiān)會已經(jīng)給各家金融機構(gòu)打過招呼,從12月起要求各家金融機構(gòu)停止發(fā)放固定資產(chǎn)貸款。明年新發(fā)放的固定資產(chǎn)貸款,原則上期限不超過15年,不得展期。對于大型房企集團要實行集團并表授信管理,集團及各成員企業(yè)的貸款總額不得超過在建工程的五成。

　　某四大國有銀行信貸部人士表示,其實今年下半年以來開發(fā)貸等貸款非常緊,已經(jīng)簽了合作書的開發(fā)貸幾乎過了一年都審批不下來,年底基本停放此類貸款,明年也能“見縫插針地放款”。另一家國有銀行公司業(yè)務(wù)部相關(guān)人士則透露,個人貸款目前也開始側(cè)重轉(zhuǎn)向非房貸業(yè)務(wù),估計明年初申請住房貸款一樣很難,“連我們大行都這樣,更別說其他小銀行了。”

　　陳真誠則推測,基于目前的宏觀經(jīng)濟形勢、通貨膨脹和房地產(chǎn)市場現(xiàn)實,如果不讓負利率轉(zhuǎn)正,不讓市場流動性回歸適中,企業(yè)可能會變著法子讓產(chǎn)品漲價,以彌補損失。對老百姓來說,有兩條路可走,沒錢的能被動接受損失,有錢的則選擇繼續(xù)購買房地產(chǎn)等商品作為投資,以求能使財產(chǎn)保值,對抗通貨膨脹。因此,央行在年內(nèi)可能還將上調(diào)準備金率1—2次,并加息25—50個基點,并釋放出將來繼續(xù)加息的信號。

　　■新消息

　　住房公積金貸款利率上調(diào)0.25個百分點

　　南方日報訊(記者/黃倩蔚牛思遠)基于央行的加息,昨日,住房公積金貸款也進行了相應(yīng)的調(diào)整。住建部昨日出臺了住房公積金貸款利率的調(diào)整通知,要求從2010年12月26日起,上調(diào)個人住房公積金貸款利率,五年期以下(含五年)及五年期以上個人住房公積金貸款利率均上調(diào)0.25個百分點。調(diào)整之后,五年期以下(含五年)從3.50%調(diào)整為3.75%,五年期以上從4.05%調(diào)整為4.30%。

　　此外,住建部要求,上年結(jié)轉(zhuǎn)的個人住房公積金存款利率上調(diào)0.34個百分點,由現(xiàn)行的1.91%調(diào)整為2.25%。當年歸集的個人住房公積金存款利率保持不變。開展住房公積金支持保障性住房建設(shè)項目貸款試點的城市,貸款利率按照五年期以上個人住房公積金貸款利率上浮10%執(zhí)行,并隨個人住房公積金貸款利率變動做相應(yīng)調(diào)整。

　　房貸一般是5年以上的長期貸款,由于5年期以上貸款利率公積金調(diào)整幅度小于商業(yè)貸款基準利率,商業(yè)地產(chǎn)貸款和公積金貸款之間的利率差進一步有所擴大。根據(jù)目前4.30%的公積金貸款基準利率,一筆80萬套的公積金房貸月供4975元,比10月加息后的4868元每月多還107元。不過用公積金貸款還是比商業(yè)貸款要優(yōu)惠不少。

　　■理財市場

　　加息對理財市場影響有限

　　接受采訪的理財專家表示,加息對抑制通脹的作用將進一步顯現(xiàn),但由于幅度不大,存款、房貸和基金等理財市場受到的影響比較有限。

　　國際金融理財師、上海浦東發(fā)展銀行天津分行的孫達表示,直觀來看,提高利率可以增加居民儲蓄利息收入,優(yōu)化收入分配結(jié)構(gòu)。如,金融機構(gòu)一年期存款基準利率由2.50%提高到2.75%,10萬元存款一年期實際收益在加息之前是2500元,而在加息之后上漲到2750元,比原來高出250元。

　　孫達說,過去銀行存款短期化容易增加資金市場的不穩(wěn)定性。而從這兩次加息的點看,長期存款利率的提高相對較多,體現(xiàn)出鼓勵居民進行長期存款的意圖。別是在未來有可能進入加息通道的背景下,風(fēng)險偏好較低的投資者可以更多的關(guān)注儲蓄投資。

　　央行選擇在年末后幾天再次加息,目的是應(yīng)對通脹。“此次加息表明了管理層遏制通脹的決心,但總體來說加息幅度不大,并且市場提前有所消化,未超出市場的預(yù)期之外,因此對市場不會有很大的影響。”東吳證券基金分析師吳非說。據(jù)新華社電

　　■聲音

　　現(xiàn)在擔憂的是通脹沒下去樓價又起來

　　“現(xiàn)在擔憂什么?怕通脹沒有壓下去,房地產(chǎn)價格又起來了”,在昨日的2010小谷圍(島)金融論壇間隙,申銀萬國席經(jīng)濟學(xué)家楊成長在接受本報記者采訪時表示。年前加息后,存量房地產(chǎn)貸款利率從明年開始將馬上提高,一定程度上可以遏制炒樓的熱情。

　　此次加息后,對房地產(chǎn)市場影響大的是5年期以上貸款利率,由現(xiàn)行的6.14%上調(diào)到6.4%。目前大多數(shù)房地產(chǎn)貸款利率為一年一調(diào),如果明年再加的話,政策效應(yīng)會產(chǎn)生一定時滯。

　　“雖然樓市上漲過快的局面被遏制了,但是整體價格水平仍在上漲,部分地區(qū)漲幅依然驚人,也加劇了市場通脹預(yù)期”,楊成長表示,央行年前突擊加息針對房地產(chǎn)市場的意味非常濃厚,也反映了政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控決心。