調(diào)控致資金鏈緊張 降價(jià)銷售海外融資或成出路

搜房網(wǎng)訊 自從4月份“新國(guó)十條”出臺(tái)，地產(chǎn)商艱難地熬過4個(gè)多月，房?jī)r(jià)好不容易“有所松動(dòng)”，于8月底開始躍躍欲試，出現(xiàn)反彈苗頭，這讓開發(fā)商剛剛浮出水面喘一口氣，準(zhǔn)備抓住“金九銀十”傳統(tǒng)的銷售旺季撈回一把。

然而，9月29日的“二次調(diào)控”從天而降，北京、廣州、南京、上海、天津、深圳、杭州等14個(gè)城市陸續(xù)出“限購令”。調(diào)控使得部分購房者又開始了新一輪的觀望，這也讓原本不寬松的地產(chǎn)商資金鏈更為緊張。

禍不單行。10月19日晚間，在時(shí)隔34個(gè)月之后，央行突然宣布加息，一年期存款利率上調(diào)0.25%。雖然加息幅度不大，但上游銀行限貸和下游回款減速，如同兩記重拳，又把開發(fā)商摁入水里。

地產(chǎn)商資金鏈日益趨緊

這半年來，地產(chǎn)商的資金鏈正在漸縮漸緊，在政策和市場(chǎng)的雙重壓力下，部分地產(chǎn)商資金鏈面臨“四面楚歌”。

招商地產(chǎn)三季報(bào)顯示，三季度實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)3.77億，同比下降20.54%。除了盈利能力下降，招商地產(chǎn)的資金壓力也十分巨大。三季報(bào)顯示經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~為-22.38億，同比下降143%，流出較二季度的-19.99億元也有所擴(kuò)大。現(xiàn)金流趨緊，公司不得不加大舉債力度，籌資現(xiàn)金流擴(kuò)大到41.79億元。同時(shí)由于長(zhǎng)期借款大幅增加，公司利息支出同比大增339%，至9604萬元。

“上市企業(yè)尚且如此，一些中小開發(fā)商的融資之路更為狹窄。”一位不愿透露姓名的開發(fā)商表示，部分中小開發(fā)商正在為資金問題四處奔波。

在增發(fā)融資受阻后，很多開發(fā)商轉(zhuǎn)向了信托融資。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年前8個(gè)月，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模已經(jīng)超過1000億元，遠(yuǎn)超去年全年449億元的水平。不過，隨著《信托公司凈資本管理辦法》本月正式實(shí)施，預(yù)計(jì)開發(fā)商借道信托融資將越來越難。

“對(duì)于開發(fā)商來說，沒有比資金緊張更為可怕的事情。”中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長(zhǎng)陳云峰直言。“接連調(diào)控和加息后，原來‘不差錢’的地產(chǎn)商變成了‘很差錢’，銀行信貸緊縮、上市融資受阻，再加之調(diào)控下低迷的銷售市場(chǎng)，正讓地產(chǎn)商的資金鏈遭受著嚴(yán)峻的考驗(yàn)?，F(xiàn)在的地產(chǎn)商的資金鏈已不能同日而語。”

降價(jià)銷售、海外融資或成出路

“資金鏈的緊張將成為開發(fā)商四季度甚至更久一段時(shí)期的主旋律，別是到年末，在借貸與償貸的雙重壓力下，開發(fā)企業(yè)將對(duì)資金回籠格外關(guān)注，勢(shì)必會(huì)逼迫逆市推售，這將很可能會(huì)催生出新一輪降價(jià)潮。”陳云峰分析說。

數(shù)據(jù)顯示，北京樓市四季度將有40余個(gè)項(xiàng)目入市，其中純新盤項(xiàng)目和加推的老項(xiàng)目后期各占一半左右。同時(shí)，越來越多的項(xiàng)目將采取積的價(jià)格策略，打折、降價(jià)的幅度也遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于目前市場(chǎng)的情況。

在國(guó)內(nèi)各種融資受阻之后，近期以來，多家房企已相繼推出海外融資計(jì)劃。“在某定階段，可以利用海外融資來渡過難關(guān)，但不是主要的融資手段。”一位專家表示。另外，加息之后，傳聞稱國(guó)際資本正在進(jìn)入中國(guó)樓市。

“目前開發(fā)商有兩條路可走：一是房屋降價(jià)銷售，加快資金回籠；二是尋求國(guó)際資本支持。”一位專家表示。