土地新政影響市場預(yù)期 專家稱調(diào)控應(yīng)該考慮時機

來源：北京青年報

　　住宅用地零供應(yīng)的局面在11月份將迎來顛覆性的劇烈變化。據(jù)北京市土地整理儲備的數(shù)據(jù)顯示，11、12兩個月，北京將有50塊土地入市，其中住宅用地多達45塊。業(yè)內(nèi)人士表示，在開發(fā)商即將“彈盡糧絕”的情況下，多數(shù)樓盤待價而沽，并不急于銷售。如此大規(guī)模的新增地塊，將一解樓市供應(yīng)的饑餓感。另外，土地部門早在4月份開始嘗試的“暗標”、“限房價、競地價”、“限高地價，競保障房面積”等土地出讓方式，已經(jīng)帶來明顯效果，土地市場似乎呈現(xiàn)出回歸理性的信號。大量土地入市，是否意味著緊繃的房價將有下行的趨勢？眾多業(yè)內(nèi)人士給出了各自的看法……

　　本期嘉賓：

　　北京市土地整理儲備市場部部長 雷蕾

　　中國房地產(chǎn)學會副會長 陳國強

　　京漢置業(yè)營銷副總裁 史明

　　偉業(yè)控股公司執(zhí)行總經(jīng)理 徐斌

　　“限高地價，競租賃房面積”

　　能否抑制地價上漲

　　雷蕾：土地市場降溫明顯

　　隨著4月份樓市調(diào)控的開始，國土部門也針對開發(fā)商在土地出讓上瘋狂競價、地頻出的現(xiàn)象進行了調(diào)控。連續(xù)幾個月的土地禁售和一些新土地出讓方式的采用，使得開發(fā)商對土地的癡迷明顯降溫。

　　11月3日房山區(qū)長溝鎮(zhèn)的兩塊土地的出讓拉開了年底供地的大幕。新采用的“限高地價，競租賃房面積”的出讓方式導致一塊地低價成交，一塊地流拍。所謂的“限高地價，競租賃房面積”即競買報價達到合理土地上限價格時，則不再接受更高報價，轉(zhuǎn)為在此價格基礎(chǔ)上通過現(xiàn)場投報配建租賃房（即公租房）面積的方式確定競得人。

　　對此，北京市土地整理儲備市場部部長雷蕾認為，目前的土地價格已經(jīng)回歸到比較理性的位置。11月3日，在房山區(qū)長溝鎮(zhèn)出讓的居住地塊終以5.6億元成交，樓面價為3448元/平方米，每平方米高出招標價200余元，遠低于當?shù)?2000元/平方米的在售價格。

　　另外，對于同區(qū)域另外一塊住宅用地的流標，雷蕾認為與開發(fā)商對于該項目的市場預(yù)期不明確有關(guān)。目前，在各種調(diào)控政策的打壓下，樓市和房價必然要迎來“冬季”，加上市國土局加強了對囤地等行為的打擊，開發(fā)商拿地后不能“捂地”，必須立即開發(fā)建設(shè)，隨后銷售。這導致開發(fā)商拿地更加謹慎，否則銷售時如果樓市依然很冷，房子賣不出好價錢，那么損失將是巨大的。

　　對于國土部門如何設(shè)定土地的出讓上限，雷蕾表示，這都是根據(jù)出讓土地的配套設(shè)施、位置和開發(fā)潛力決定的。

　　史明：“綜合評標”有利于抑制地價

　　對于4月份以來，北京不斷嘗試的“暗標”、“綜合評標”、“限房價，競地價”等一系列土地出讓方式，京漢置業(yè)營銷副總裁史明表示十分支持。他表示，去年土地價格被炒到一個過于高的位置，對中小房企和非上市企業(yè)來說，拿地變得更加困難。地價的飆升更無益于房價的穩(wěn)定。

　　他認為，“綜合評標”、“限高地價，競租賃房面積”的方式有利于開發(fā)商拿地的透明與公平。比如在綜合評標中，拿地的企業(yè)不再是單純出價高的，企業(yè)信譽、付比例、付款時間等多種因素都將成為后評標的參考依據(jù)，決定土地的歸屬。

　　土地新政影響市場預(yù)期

　　徐斌：開發(fā)商拿地更理性

　　徐斌認為，土地新政的出臺平抑了土地市場價格，使開發(fā)商拿地變得更加理性，別是對于一些優(yōu)質(zhì)地塊，如果出現(xiàn)溢價將會進入競配建的后續(xù)流程，這無疑確保增大了保障房的供應(yīng)量，而由此開發(fā)商的拿地策略也將有所改變，從而進一步影響到市場實際供應(yīng)量。

　　同時徐斌列舉數(shù)據(jù)表示，“從今年土地供應(yīng)計劃來看，全年供應(yīng)住宅用地共計2500公頃，但截止到三季度成交575公頃，完成率為23%，低完成率主要是由于政府調(diào)控使得開發(fā)商對于市場預(yù)期下降，拿地熱情不高，導致成交量不足，從而或可能造成實際供應(yīng)量減少。”

　　陳國強：調(diào)控應(yīng)考慮時機問題

　　陳國強認為，政府在進行相關(guān)政策調(diào)整時，還應(yīng)該考慮一個時機的問題。在目前這種各方對后市前景不明朗，進行觀望的情況下，進行制度調(diào)整并不是好的時機。如果在市場明朗的情況下進行政策調(diào)整，才可能更容易被市場接受。

　　未來土地供應(yīng)仍將采取多種出讓方式

　　對于長溝地塊采用的“限高地價，競租賃房面積”的出讓方式，雷蕾表示，這并非完全新的模式，早在4月份國土部門有相關(guān)計劃，是完善土地出讓方式的一種嘗試。

　　市場上有分析人士表示，地價超上限將競租賃房面積這一政策，更適用于部分熱門土地的出讓。“位置偏遠的地塊如果也執(zhí)行這一政策，反而可能因為設(shè)限過多，使得土地難以成交。”

　　對此雷蕾認為，在北京土地招拍掛的調(diào)整中，采用了多種招標的出讓方式，諸如“綜合評標”、“暗標”、“限房價、競地價”、“限高地價，競租賃房面積”等，在年底將要交易的地塊中，這些不同的招標方式都會被采用，單純價高者得的地塊明顯減少。“應(yīng)該說都是在嘗試，根據(jù)地塊的不同，采用適合的出讓方式。”

　　新出讓方式對房價影響有多大

　　陳國強：勢必推高開發(fā)商成本

　　一直以來，土地招拍掛過程中頻頻出現(xiàn)的“地”被視為助推房價高漲的“幫兇”，而政府也一直試圖改變這一現(xiàn)狀。“限地價競保障房面積”的新規(guī)出臺，很容易從地價方面讓人們將其與房價聯(lián)系起來，不過專家表示，如果是單一的政策，很難對房價產(chǎn)生直接的影響，有配套政策才能產(chǎn)生作用。

　　中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強表示，無論是以前的“暗標”賣地，還是采取“限高地價，競公租房面積”，都是換湯不換藥的做法。“限地價競面積的做法如果所占比重較高，必然會壓縮房地產(chǎn)企業(yè)的獲利空間，也必然推高商品房部分的成本。這能算是做法上的變通，而無法解決根本的問題。”

　　陳國強認為，至少有兩方面的因素都會影響到拍地結(jié)果，“先是目前市場狀況下開發(fā)商對未來的預(yù)期。由于目前新政策紛紛出臺，房地產(chǎn)市場調(diào)控進入關(guān)鍵期，開發(fā)商對未來走向無法預(yù)期的情況下，觀望的態(tài)度很有可能造成不敢出手的結(jié)果；其次可能和此次掛出的地塊有關(guān)。拍地的結(jié)果和地塊本身是否有吸引力、是否有好的開發(fā)前景有密切關(guān)系。”

　　徐斌：并不直接影響商品房價格

　　徐斌也認為這種出讓方式將提高開發(fā)商的成本。不過他并不認為這會明顯影響到商品房的價格。由于商品房的定價更多地由市場決定，若成交量整體低迷，價格必然隨之受到影響。另外，由于設(shè)了土地出讓上限，其對周邊市場的影響并不明顯，未來的價格走勢仍需看市場的波動變化。

　　同時，徐斌補充道，土地新政的出臺是北京市政府調(diào)控房價快速上漲“組合拳”中的重要一拳，但是，單從這一拳來看，對于房價的影響還是很有限的。這個政策重在加快廉租房建設(shè)速度，增加廉租房的社會供給，而廉租房的使用者對商品房市場影響較小，進而不會對商品房房價造成直接影響。房價始終是由供需關(guān)系決定的，所以，政府如果欲控制房價快速上漲，要在加大供應(yīng)量的同時減少商品房市場的需求量。

　　“本次土地政策政府意在增加廉租房的比例，加快解決社會保障人群的住房需求，進而調(diào)整市場的需求結(jié)構(gòu)，但商品房的問題還需要商品房市場來解決，政策會加快房地產(chǎn)市場二元化結(jié)構(gòu)，有利于政府解決社會住房矛盾和解決民生問題，但對商品房價的指導作用很有限。”徐斌說。