樓市調(diào)控再出重拳 上調(diào)土地增值稅(圖)

10月，重慶居民的儲蓄出現(xiàn)大搬家，近百億資金離開銀行進(jìn)入股市和樓市。

　　本報(bào)訊（記者 薛哲）我市又出樓市調(diào)控重拳，從明年開始我市面向開發(fā)商征收的土地增值稅核定征收率將上調(diào)。昨日，記者從市地稅局了解到，該部門已經(jīng)明確我市土地增值稅核定征收率，其中，將商品住房的土地增值稅核定征收率從1%調(diào)整到5%，店鋪、門面一類的商業(yè)用房核定征收率從2%提升到6%。

　　土地增值稅

　　核定征收率上調(diào)

　　根據(jù)市地稅局昨日發(fā)布的《重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅核定征收率有關(guān)問題的公告》（后簡稱《公告》），房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以商品房銷售收入為計(jì)稅依據(jù)，普通住房核定征收率調(diào)整為5%，店鋪、門面一類的商業(yè)用房核定征收率提高到6%。該《公告》從明年1月1日開始執(zhí)行。

　　以前我市的土地增值稅核定征收率普通住房為1%，商業(yè)用房為2%。重慶工商大學(xué)財(cái)稅專家尚克文向記者算了一筆賬，按銷售收入1000萬元的普通住房樓盤計(jì)算，以前土地增值稅為10萬元，執(zhí)行新稅率后為50萬元。

　　個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住宅舊房

　　核定征收率為6%

　　《公告》中還公布，私人轉(zhuǎn)讓門店、商鋪等非住宅舊房，所取得的收入，需要繳納占售價(jià)6%的土地增值稅。尚克文計(jì)算，若市民出售一套50萬元的房產(chǎn)，按6%的土地增值稅核定征收率，其上繳的土地增值稅將達(dá)到3萬元。

　　據(jù)了解,凡納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為、股權(quán)交易和投資行為、單位轉(zhuǎn)讓舊房行為，一律不適用核定征收方式征收稅款。

　　核定征收稅率

　　針對五類房企

　　市地稅局財(cái)產(chǎn)行為處官員表示，稅務(wù)部門在征收土地增值稅時(shí)，多是使用查賬征收法。使用核定征收法針對出現(xiàn)以下5種情況的房地產(chǎn)開發(fā)商：依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。并不會出現(xiàn)“處處核算，一核到底”的情況。

　　此次重慶調(diào)高土地增值稅核定征收率，是按照今年上半年國家稅務(wù)總局出臺的通知，要求各省的核定征收率不得低于5%，所以將我市的土地增值稅核定增收率調(diào)整到5%~6%。

　　影響

　　提高稅率 謹(jǐn)防開發(fā)商轉(zhuǎn)嫁給購房者

　　重慶土地增值稅的核定稅率將大幅度提高，普通住宅由1%提高到5%。按照稅務(wù)部門初衷，此舉意在增加市場供應(yīng)量，促進(jìn)樓市平穩(wěn)發(fā)展。業(yè)內(nèi)人士分析，此次調(diào)整土地增值稅核定征收率，將有力規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的納稅行為，保證土地增值稅預(yù)征政策在調(diào)控房地產(chǎn)市場、打擊房地產(chǎn)企業(yè)捂盤抬價(jià)等方面起到更好的效果。

　　但市場人士認(rèn)為，得多管齊下，加強(qiáng)調(diào)控，謹(jǐn)防開發(fā)商把成本轉(zhuǎn)嫁給購房者。

　　一家不愿意透露姓名的開發(fā)商表示，在實(shí)際操作中，一些房企往往權(quán)衡增值稅的繳稅比例，后選擇核定稅率。稅率的大幅提高，將直接增加支出。中原中國西南地區(qū)董事總經(jīng)理莊澤寶說，此舉意在增加房企資金壓力，促使開發(fā)商加速開盤，增加市場供應(yīng)量。

　　這是理想的結(jié)果，在實(shí)際執(zhí)行的過程中，還需要提防開發(fā)商提高房價(jià)，把增加的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給購房者。容磁地產(chǎn)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理雪松說，如果樓市供少于求，開發(fā)商掌握主動權(quán)，房企即便把增加的稅收算到房價(jià)中，對購房者來說，也有被動接受。所以，在提高增值稅核定稅率的同時(shí)，還需要加大市場供應(yīng)量。席記者 柴偉

　　資金動向

　　近百億存款進(jìn)樓市股市

　　本報(bào)訊（記者 梁齡）股市回暖、樓市不懼調(diào)控，重慶市民炒股和買房的熱情在10月重燃。昨日，人民銀行重慶營管部發(fā)布的《10月重慶市金融運(yùn)行簡況》顯示，10月，重慶居民的儲蓄出現(xiàn)大搬家，近百億資金離開銀行進(jìn)入股市和樓市。同時(shí)，以房貸為主的個(gè)人中長期消費(fèi)貸款同比增長48.43%，結(jié)束連續(xù)5個(gè)月的回落，次出現(xiàn)回升。

　　市民取出存款買房炒股

　　上個(gè)月底，家住南坪萬壽路的劉先生將8萬元儲蓄存款取出來，殺入股市。隨著10月份以來股市高漲，像劉先生一樣將存款拿出來炒股、買房的市民不在少數(shù)。人民銀行重慶營管部數(shù)據(jù)顯示，10月，重慶銀行業(yè)人民幣儲蓄存款當(dāng)月減少95.21億元。其中，活期儲蓄當(dāng)月減少74.24億元，占當(dāng)月儲蓄存款減少量的77.98%，同比多減27.82億元；定期儲蓄當(dāng)月減少20.98億元，同比多減12.12億元。

　　“從9月30日起，一個(gè)月內(nèi)上證綜指由2599點(diǎn)一直漲到3186點(diǎn)，不少股票均出現(xiàn)一倍以上的漲幅。”人民銀行重慶營管部有關(guān)人士分析認(rèn)為，儲蓄存款下降的主要原因是近期股市回暖，加之秋季房交會舉行，分流了部分儲蓄存款。

　　國信證券分析師提醒投資者，出現(xiàn)存款大規(guī)模流入股市的現(xiàn)象，可能預(yù)示著短線行情的結(jié)束。這幾天的股市大跌持續(xù)時(shí)間較長，散戶很難在這么短的時(shí)間內(nèi)逃離，進(jìn)入股市的儲蓄資金大多被套。近期，股市短線調(diào)整已基本到位，隨時(shí)可能出現(xiàn)反彈，市民可趁機(jī)調(diào)整倉位。

　　房貸結(jié)束5月連跌次回升

　　盡管樓市二次調(diào)控已經(jīng)出臺，但重慶市民仍然不懼“寒流”，對樓市的信心和購買力都在增強(qiáng)。居民儲蓄除了搬進(jìn)了股市，還有的灌進(jìn)了樓市。

　　人民銀行的數(shù)據(jù)顯示，10月末，以房貸為主的個(gè)人中長期消費(fèi)貸款余額2002.33億元，同比增長48.43%，這是連續(xù)5個(gè)月回落后次回升。其中，10月當(dāng)月增加44.19億元，同比多增29.23億元。人民銀行人士分析，個(gè)人消費(fèi)貸款持續(xù)快速增長主要是由住房貸款帶動的。在9月底的樓市二次調(diào)控出臺前，有市民趕緊下叉購買了房產(chǎn)，這部分房貸審批放款的時(shí)間有所滯后，實(shí)際上拖延到了10月。同時(shí)，10月中旬舉辦了秋季房交會，開發(fā)商加速推盤，成交量上升。這些因素都帶動了10月房貸業(yè)務(wù)的增長。

　　相關(guān)新聞

　　前十月小戶型開發(fā)投資增五成

　　本報(bào)訊（席記者 羅恒）昨日，市統(tǒng)計(jì)局公布前十月我市房地產(chǎn)開發(fā)投資情況，90平方米以下的小戶型成為開發(fā)投資新亮點(diǎn)，投資增速超過五成，高于房地產(chǎn)開發(fā)投資整體增速。不過專家提醒，小戶型市場供應(yīng)一直比較緊俏，但如今開發(fā)商加大建設(shè)，投資者需警惕了，謹(jǐn)防受供求關(guān)系變化影響。

　　市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，前十月，我市商品住宅開發(fā)投資808.63億元，同比增長39.4%。其中，90平方米以下住宅投資351.31億元，同比增長56%，較住宅投資增速快16.6個(gè)百分點(diǎn)，較房地產(chǎn)開發(fā)投資增速快22.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　幾天前，國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，我市90平方米以下的新建小戶型住宅價(jià)格，同比增速為13.3%，比新建住宅快了3.3個(gè)百分點(diǎn)。投資總額和價(jià)格的同時(shí)增長，顯示出小戶型商品住宅的開發(fā)投資已成為我市房地產(chǎn)開發(fā)投資新亮點(diǎn)。

　　數(shù)據(jù)顯示，前十月，我市商品房銷售面積同比增長7.1%，其中住宅增速為5.9%。市統(tǒng)計(jì)局專家表示，今年上半年，我市商品房銷售面積增速從二月份的全年高點(diǎn)26.3%快速回落，并在五月份時(shí)跌破了兩位數(shù)，如今已連續(xù)六個(gè)月保持個(gè)位數(shù)的低速增長水平。

　　“小戶型一直受投資者青睞，市場供應(yīng)也比較緊俏，但隨著開發(fā)量大幅度增長，勢必帶來供求關(guān)系的變化，投資者要提高警惕了。”長期監(jiān)控重慶房地產(chǎn)市場動態(tài)的容磁地產(chǎn)公司總經(jīng)理雪松認(rèn)為，目前房價(jià)高企，占用資金較大戶型少得多的小戶型自然更受追捧。但購買小戶型的多是投資者，開發(fā)商一旦加大小戶型建設(shè)，市場投放量一大，供求緊俏的局面會發(fā)生改變，“在目前行情低迷的情況下，如果出租和轉(zhuǎn)讓路徑都不順暢的話，需求估計(jì)會被壓縮得更快！”

　　重慶房貸門檻提高 下月中旬可能停貸

　　本報(bào)訊（記者 梁齡）“一進(jìn)銀行申請房貸喊排隊(duì)，還一再推遲放款時(shí)間。”家住沙坪壩區(qū)紅槽房的李先生近一直為辦理房貸的事頭疼不已。昨日，記者走訪市內(nèi)部分商業(yè)銀行發(fā)現(xiàn)，盡管重慶地區(qū)的商業(yè)銀行目前還沒公開叫停個(gè)人住房貸款，但有的銀行已開始通過上調(diào)套房貸利率優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)和推遲放款時(shí)間來控制放款量。銀行業(yè)內(nèi)人士稱，根據(jù)目前部分股份制商業(yè)銀行所剩無幾的信貸額度來看，預(yù)計(jì)停發(fā)房貸的現(xiàn)象可能出現(xiàn)在下月中旬。

　　“北京部分股份制銀行停發(fā)個(gè)人住房貸款，但我們的情況和北京不一樣，現(xiàn)仍在放款，不過速度沒前幾個(gè)月快了。”昨日，一大型股份制商業(yè)銀行重慶分行個(gè)貸部負(fù)責(zé)人告訴記者，他們目前還沒到款都放不出來的地步。但隨著年底到來和存款準(zhǔn)備金率再次上調(diào)，可用的貸款額度明顯少了。以前達(dá)到審批條件的客戶，一般要一周左右可放款，現(xiàn)在則要等三周或者一個(gè)月。

　　“銀行集體提高了套房貸的利率優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)，有的銀行甚至要求套房實(shí)行基準(zhǔn)利率了。”中原地產(chǎn)重慶分公司人士透露，股份制銀行的額度普遍偏緊。不有銀行將套房貸利率上收至基準(zhǔn)利率，還有的銀行對樓盤進(jìn)行了限制，所在地段偏僻或開發(fā)商沒有知名度的，很難通過審查。

　　“現(xiàn)在我們已主動放棄和中介合作，能夠少接單少接單。”某股份制銀行個(gè)金部人士稱，他們準(zhǔn)備等到明年新額度下來后再繼續(xù)和中介合作。

　　“不出意外的話，下月中旬遞交房貸申請的市民，要想獲得放款要等到元旦節(jié)后。”昨天，另一家股份制商業(yè)銀行人士告訴記者，下月受理的單子，利率和折扣都要等放款時(shí)才能確定。他說，現(xiàn)在每家支行的貸款額度一般是根據(jù)上月的報(bào)表來確定，銀行到12月下旬往往面臨“青黃不接”的尷尬。而前段時(shí)間剛上調(diào)了存款準(zhǔn)備金率，銀根進(jìn)一步收緊，今年的停貸時(shí)間預(yù)計(jì)會出現(xiàn)在12月中旬，比往年要稍微提前點(diǎn)。

　　此外，他還表示，同行們都在預(yù)測，等11月宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)出臺后，加息政策很可能會出臺，屆時(shí)，即使套住宅恐怕也很難再享受到利率優(yōu)惠，或?qū)⑷媸罩粱鶞?zhǔn)利率。