房企抱團成風混血改良基因 聯(lián)合體及成員都在增多

來源：南方網

南都漫畫：張建輝

　 　在調控的一片風聲鶴唳下，大房企抱團聯(lián)手拿地或者合作開發(fā)的方式明顯受到歡迎。11月25日，廣州推出的宗舊城改造用地廣鐵南站地塊的拍賣中，出現(xiàn) 了兩對全新的組合：萬科與越秀城建聯(lián)合體、保利與金地聯(lián)合體。雖然終該地塊因為廣鐵集團有高返還土地成交價70%的優(yōu)勢而落入廣鐵手中。但是這以往拿 地中的財大氣粗的“獨食者”保利與城建，卻也采取與別人聯(lián)合拿地的方式，讓人感到驚訝。

　　自二輪調控以來，富力、合景泰富、萬科、招 商、金地等地產巨頭都通過聯(lián)合拿地方式有所斬獲。而自去年年底，房地產行業(yè)從救市轉向調控以來，房企聯(lián)合拿地現(xiàn)象開始明顯增多。并且合作方式也從以往的以 兩家合作的“對唱”為主，逐步變成3至5家聯(lián)合的“小組唱”，甚至出現(xiàn)了16家地產公司聯(lián)合開發(fā)的“合唱團”。

　　業(yè)內人士認為，聯(lián)合拿地、聯(lián)合開發(fā)有諸多優(yōu)勢，包括分擔調控所帶來的市場風險、增加市場份額、強強聯(lián)手壟斷市場避免競等。也有開發(fā)商認為，政府推出大規(guī)模的地塊或者對地塊打包出讓，也是導致聯(lián)合開發(fā)增多的原因。

　　現(xiàn)象

　　地產大鱷熱衷聯(lián)合拿地

　 　在這一場合縱連橫的大戲中，富力地產表現(xiàn)為搶鏡，成為了多宗合作開發(fā)的“發(fā)起者”。11月8日，富力地產與世茂地產聯(lián)合開發(fā)的旅游地產綜合體項目惠東 富茂威尼斯灣項目正式奠基，該項目投資額達400億元，項目總面積500萬平方米，兩家公司各占50%的股權。而在該項目浮出水面之前幾天，也是11月 5日，富力與合景泰富聯(lián)合發(fā)布公告，聯(lián)手以23 .5億元收購上海新江灣城。

　　而在去年底，富力地產領銜民企軍團，聯(lián)手碧桂園、雅居樂 255億元拿下中國地亞運城地塊，并在隨后引入世茂地產以及中信地產加入開發(fā)，五家公司平分股權。今年8月26日，富力地產宣布與合景泰富、雅居樂以及 世茂合作，開發(fā)由富力地產于今年4月28日以70.5億元拿下的天津地，四家公司平分股權。

　　除了富力之外，廣州另一地產新秀合景泰富也青睞聯(lián)手其他開發(fā)商共同拿地。除了多次與富力合作外，11月10日，合景泰富地產還聯(lián)手香港置地以底價37.8億元聯(lián)合摘得成都C BD攀成鋼片區(qū)285畝土地。而在今年3月份，合景泰富還與新鴻基合作開發(fā)佛山舊改項目。

　　聯(lián)合的另一熱衷者萬科地產更是讓人矚目，雖然萬科地產今年千億的銷售額基本無懸念，成為國內進入千億軍團的開發(fā)商，也是行業(yè)當仁不讓的。但是萬科同樣也青睞聯(lián)手拿地的方式。

　 　新的合作案例是在北京，11月18日，萬科與五礦聯(lián)手，以52億元的總價中標海淀區(qū)西北旺兩地塊。而今年以來，萬科已分別聯(lián)手中糧、住總、五礦，在京 拿下近100萬平方米土地，成為今年土地市場大的贏家。而在其余區(qū)域，萬科還與濱江集團等區(qū)域性公司在當?shù)亻_發(fā)地產項目。

　　合作方多為16家，成“合唱團”

　 　在今年以來，除了萬科、富力、合景泰富等房企外，招商地產、金地、保利等房地產公司均以聯(lián)合體的方式出現(xiàn)在各大土地公開出讓市場。聯(lián)手開發(fā)的方式，也從 以往比較多見的兩家房企的“對唱”，到3至5家房企的“小組唱”，如四開發(fā)商聯(lián)手開發(fā)富力天津地和五巨頭開發(fā)亞運城等。甚至還有16家房企聯(lián)合開發(fā)的 “合唱團”，其中，16家房企的“合唱團”團長是建業(yè)地產。

　　今年7月4日，建業(yè)地產發(fā)布公告稱，包括建業(yè)地產在內的16家河南本土 地產商擬共同出資12億元成立河南地產商會投資股份有限公司，合資公司的要目的便是要獲取鄭州市鄭東新區(qū)的土地。其中有房企代表表示，成立16家地產聯(lián) 盟的主要原因是聯(lián)手對外，“一線大開發(fā)商未來是一定要進來的，對河南本土開發(fā)商產生了很大的壓力。成立合資公司，大家聯(lián)合拿地，總比在競中一塊也拿不到 要好”。

　　原因

　　3大原因促使聯(lián)合開發(fā)盛行

　　1

　　降低調控風險

　　“在新一輪調控下，房企聯(lián)合拿地聯(lián)合開發(fā)明顯增多，其中為關鍵的原因還是分攤風險”，廣發(fā)證券房地產行業(yè)分析師沈愛卿表示，今年以來，房企面臨宏觀調控風險，同時地價水平也比此前明顯要高。因此，開發(fā)商聯(lián)手拿地先是有利于共擔風險。

　 　今年以來，隨著調控的深入，房地產再融資基本被叫停。隨著銷售回籠資金的逐步降低，開發(fā)商資金鏈逐漸收緊。并且，隨著房價的走高，地價也明顯上漲。根據 近公布的數(shù)據，截止到11月22日，已有北京、上海等多個城市土地出讓金超千億，各地土地出讓收入總體也將比去年顯著增加。而根據廣東省房協(xié)公布的數(shù) 據，今年前三季度廣東房企購地單價達2071元/平方米，同比增長近1.5倍，拿地成本大幅提高。

　　在不少業(yè)內人士看來，富力地產多次 聯(lián)手其他拿地，但都是與合作方均分股份，似乎成為了地產界的“雷鋒”，目的還是為了在增加市場份額的同時降低市場風險。11月9日，瑞銀研究報告稱，富力 地產負債率年內將升至120%，為業(yè)內高。而北京萬科高層在與五礦拿下新地塊之后，接受媒體采訪時表示，“從今年來看，合作開發(fā)的地塊和項目可能確實比 往年多一些，這也是調控時期增加機會、降低風險的一種方法。”

　　2

　　政府熱衷推出大型地塊

　　不過在一些發(fā)展商看來，之所以在近期頻頻出現(xiàn)房企聯(lián)合拿地的現(xiàn)象，與政府熱衷推出大規(guī)模地塊有很大關系。

　　“現(xiàn)在政府所推出的地塊，動輒數(shù)億、數(shù)十億，連這些大開發(fā)商都需要聯(lián)手才能拿下，更不要說中小房企”，漢國置業(yè)副總經理洪小文指出，之所以聯(lián)合拿地盛行，與政府熱衷推出大規(guī)模地塊有關。洪小文表示，這對于行業(yè)發(fā)展來講并不是一件好事。

　　業(yè)內人士也指出，其中為明顯的例子是保利和城建，這兩家房企在廣州基本上是以財大氣粗的“獨食者”出現(xiàn)，但在廣鐵南站地塊的奪上，都以聯(lián)合體的形式出現(xiàn)。而業(yè)界傳聞，拿下廣鐵南站地塊的廣鐵集團，終也是將與其他房企聯(lián)合開發(fā)該地塊。

　　記者注意到，開發(fā)商聯(lián)合開發(fā)的地塊，往往是動輒數(shù)十億、上百億的地塊。如富力等聯(lián)合所拿下的亞運城地、天津地等。

　　3

　　房企避免過度競

　　“還要注意一點，這些大房企聯(lián)手壟斷市場，還可以避免自身的競”，洪小文表示。

　　記者注意到，在去年亞運城地塊拍賣的時候，中信地產雖然有單獨報名，但是并沒有出價，卻終出現(xiàn)在聯(lián)合體的名單中。

　 　同樣的例子出現(xiàn)在保利和招商之間，前不久，在廈門市場上，為了順利進入廈門，保利地產在一個月之后與招商地產“化敵為友”，兩家聯(lián)手以10億元的價格， 打敗萬科等開發(fā)商成功拿下了集美區(qū)的一宗住宅地塊。而在拿下該地前的一個月，保利地產曾經為了集美一塊地而激烈廝殺過。

　　英大證券研究所所長李大霄也表示，“其實聯(lián)合體越來越多，是因為有聯(lián)合拿地的先例，從而提高了競門檻。要有兩家成立聯(lián)合體，其余競者也都會尋找其他聯(lián)合的機會，才有可能與之對抗”。

　　聯(lián)手開發(fā)是短期抱團

　　過冬還是行業(yè)趨勢？

　 　在新的調控形勢下，房企之間聯(lián)手開發(fā)現(xiàn)象日漸突出，從“對唱”到“小組唱”，再到“合唱團”，究竟房企聯(lián)手開發(fā)是房企短期內抵御調控的抱團過冬行為，還 是行業(yè)發(fā)展的新趨勢。對此，多名業(yè)內人士認為，由于調控風險長期存在，并且房地產行業(yè)集中度較低，房企聯(lián)合開發(fā)模式成熟，并且可以發(fā)揮各自所長，聯(lián)手開發(fā) 將成為未來房地產行業(yè)的發(fā)展趨勢。

　　房地產聯(lián)合開發(fā)模式成熟

　　“聯(lián)合開發(fā)應該是今后房地產發(fā)展的趨勢之一”，英大證券研究所所長李大霄對南都記者表示，“因為巨頭之間的聯(lián)合開發(fā)已經提升了競門檻，今后聯(lián)合開發(fā)的趨勢會越來越明顯”。

　 　廣發(fā)證券房地產行業(yè)分析師沈愛卿認為，目前聯(lián)合開發(fā)模式早有先例，并且已經非常成熟，因此，聯(lián)合開發(fā)不存在太多的問題。據了解，這些聯(lián)合開發(fā)的房企基本 上都是以成立項目公司，再根據股份比例以及各自優(yōu)勢進行資源配比，運作已經非常順暢。“亞運城都可以運作下來，其余項目也同樣沒有問題”。

　　聯(lián)合體改良房企“基因”

　 　漢國置業(yè)副總經理洪小文表示，在目前的市場環(huán)境下，房企聯(lián)合開發(fā)還有諸多優(yōu)勢。“這些開發(fā)商聯(lián)合開發(fā)，還有整合資源的優(yōu)勢，如有些企業(yè)政府資源比較好， 可以在規(guī)劃、報建方面取得便利。有些企業(yè)資金實力雄厚，資金渠道多，可以發(fā)揮融資方面的優(yōu)勢。有些企業(yè)在營銷方面有長，有的企業(yè)在建筑設計方面有優(yōu)勢。 都可以在聯(lián)合開發(fā)的項目中得到體現(xiàn)”。

　　英大證券研究所所長李大霄也非?？春眠@種房企聯(lián)手開發(fā)的方式，“雖然對于合作方來講，加入其他 開發(fā)商合作開發(fā)無疑是分攤了利潤，但是要同時有多個合作項目同時運作，同樣可以達到滿意的收益。”某大型開發(fā)商營銷負責人也表示，目前房地產行業(yè)的集中 度還是非常低的，所以包括萬科在內，都不會排除通過聯(lián)手開發(fā)的方式“跑馬圈地”。

　　中小開發(fā)商聲音

　　政府應該多推出中小地塊避免市場壟斷

　 　對于頻頻出現(xiàn)的房企巨頭聯(lián)手拿地大戲，在海珠剩下一個項目的某小型開發(fā)商負責人搖頭說，“現(xiàn)在政府推出的地塊都太大了，根本沒能力和大開發(fā)商搶地，如 果明年再不能拿到地，能到外地去看看了”。漢國置業(yè)副總經理洪小文也認為，政府應該多推出中小地塊，讓中小開發(fā)商也有拿地開發(fā)的機會，才會避免市場壟 斷，否則將更加不利于市場的健康發(fā)展。

　　采寫、制表：南都記者 邱銳泉

　　實習生 張曉茜