從房地產(chǎn)發(fā)展角度看 什么樣的人最適合買房養(yǎng)老

     
        A、年齡的準(zhǔn)備
 

       “四張幾嘢”？可以考慮！
 

        不少專家認(rèn)為，買房養(yǎng)老并不適合所有人，有“四張幾嘢”（方言，40多歲）的人群，現(xiàn)在考慮購房養(yǎng)老的意義會(huì)比較大。
 

        因?yàn)?，?duì)于現(xiàn)在準(zhǔn)備買房養(yǎng)老的人來說，必須有一個(gè)前提，那是到去世前房價(jià)不會(huì)大幅下跌，這必須考慮未來房價(jià)的上漲周期，按照大多數(shù)研究者的觀點(diǎn)，目前房價(jià)的上漲勢頭估計(jì)能保證10-15年，其后房價(jià)的上漲速度會(huì)放緩，甚至?xí)碌?br />  

        “未來10-15年，房價(jià)整體走勢還是穩(wěn)中有升的。”世聯(lián)地產(chǎn)華南區(qū)席分析師曹取認(rèn)為，未來中國加速城市化進(jìn)程是大勢所趨，在這一大背景下，農(nóng)民工大量涌進(jìn)城市，進(jìn)城要需求是租房，在城市扎根后便會(huì)考慮買房。而“80后”、“90后”這兩代人也都有著大量的潛在購房需求，這都為買房養(yǎng)老提供了一個(gè)出租和出售的潛在市場。同時(shí)，我國目前的人均住房面積是26平方米，隨著生活水平的提高，人們對(duì)住房面積也會(huì)有進(jìn)一步改善的需求，未來至少將提高到人均 30平方米，這也為接下來10-15年的房地產(chǎn)市場提供了一定的需求。
 

        中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜同樣認(rèn)為，40多歲的人群選擇買房養(yǎng)老才可能趕上房價(jià)上漲的“末班車”。“按目前的趨勢來看，將來我國城市居民的住房自有率可能會(huì)達(dá)到很高的水平。但由于人口老齡化，15-20年之后，中國可能會(huì)面臨年輕人數(shù)量明顯減少的情況，屆時(shí)的房地產(chǎn)市場可能會(huì)陷入低迷。如果是40歲以下的人群，現(xiàn)在選擇買房養(yǎng)老有點(diǎn)為時(shí)尚早，尤其是20-30歲之間的人群，大多正處于事業(yè)發(fā)展上升期，人生規(guī)劃隨時(shí)可能發(fā)生變化，購買房產(chǎn)更多應(yīng)考慮自住和中短期投資。”
 

        B、金錢的準(zhǔn)備
 

        盡可能減少未來的投入
 

        理財(cái)專家認(rèn)為，假如買房的目的是為了養(yǎng)老，那么不能以現(xiàn)在的收入狀況來進(jìn)行衡量，而應(yīng)以自己將來可能會(huì)出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)狀況做規(guī)劃，主要考慮的是還款能力。
 

       隨著年紀(jì)增大，通常收入會(huì)減少，抗風(fēng)險(xiǎn)能力減弱，雖然日常開支可能會(huì)比年輕時(shí)少一些，但是一旦用錢，可能數(shù)量不菲。自己生病或者子女讀書，都會(huì)帶來大筆開支，所以即使現(xiàn)在投資，也要盡可能減少后期的投入，以減輕未來的負(fù)擔(dān)。以香港為例，很多準(zhǔn)備買房養(yǎng)老的中年人，即使銀行可以貸到更多款，也會(huì)節(jié)制地選擇五成以上的付，更有保守者會(huì)選擇一次性付款，把投資的房子作為純粹的“晚年提款機(jī)”使用。
 

        理財(cái)師陳明輝分析認(rèn)為，買房養(yǎng)老每月的還款上限基本以當(dāng)下的租金為準(zhǔn)，如果一個(gè)物業(yè)付四五成之后可以基本實(shí)現(xiàn)以租抵供，基于未來租金行情對(duì)抗通脹的能力，那么應(yīng)該可以把這套房子納入養(yǎng)老物業(yè)的范疇。
 

        C、持有的準(zhǔn)備
 

        選擇租金較穩(wěn)定的物業(yè)
 

        ★宜選擇商業(yè)繁華區(qū)域，尤其是靠近市區(qū)或者區(qū)域的物業(yè)
 

        ★宜選擇圍繞有前途的商務(wù)區(qū)域、名校區(qū)域的物業(yè)
 

        ★在戶型選擇上，面積不宜過大，單房至兩房比較適中
 

        持有怎樣的物業(yè)更適合用作養(yǎng)老“提款機(jī)”？專家認(rèn)為，當(dāng)前的市場租金是一項(xiàng)非常重要的考核標(biāo)準(zhǔn)。
 

        黃韜認(rèn)為，由于近年來房價(jià)暴漲的經(jīng)驗(yàn)，許多投資者購買住宅大多更看重房價(jià)上漲帶來的“正增值”收益，較少留意租金。加上城市中的租房者大多數(shù)屬于低收入群體，租金上漲空間也沒有想象中大，買家想依靠租金收入獲得的時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返。
 

        然而，租金仍是考量物業(yè)未來持有價(jià)值的一項(xiàng)重要元素。樓市投資者李詠認(rèn)為，考核一個(gè)物業(yè)的價(jià)值，看租金水平為一目了然，因?yàn)樽饨鹬庇^地折射出市場的需求量。一套房子越多人租，租金越貴，意味著這套房子的市場承接力越強(qiáng)，變現(xiàn)能力也越強(qiáng)，也是說，該物業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)便越小。因此，作為“養(yǎng)老”所用的房子，其租金能力更應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注。
 

        養(yǎng)老物業(yè)的租金回報(bào)追求兩個(gè)目標(biāo)：要是穩(wěn)，其次當(dāng)然是越高越好。假如兩者不能兼得，舍“高”求“穩(wěn)”，對(duì)養(yǎng)老物業(yè)而言，租金穩(wěn)定帶來的收益的可預(yù)測性是重要的。
 

        針對(duì)以上的兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，建議先選擇商業(yè)繁華區(qū)域，以靠近市區(qū)或者區(qū)域的物業(yè)為宜。通常越靠近商業(yè)區(qū)的物業(yè)，租賃市場也越活躍，而且越靠近成熟區(qū)，土地供應(yīng)量也非常，至少不用擔(dān)心周邊突然涌出很多新盤造成租金大幅下降。此外，圍繞有前途的商務(wù)區(qū)域、名校區(qū)域進(jìn)行養(yǎng)老物業(yè)的投資也是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。至于那些在規(guī)劃中顯示未來10年內(nèi)會(huì)逐漸沒落的區(qū)域，還是盡量規(guī)避為好，對(duì)于養(yǎng)老物業(yè)而言，租金下滑便意味著性“減薪”。
 

        通常來講，以長線出租為目的來投資物業(yè)，面積越小率越高，所以在戶型選擇上，面積不宜過大，單房至兩房比較適中，也是租賃市場上比較受歡迎的戶型。
 

        D、風(fēng)險(xiǎn)的準(zhǔn)備
 

        經(jīng)驗(yàn)不足者宜遠(yuǎn)離商業(yè)
 

        近兩年，受調(diào)控影響，不限購、不限貸的商鋪頗受投資者歡迎。滿堂紅廣州分公司研究部經(jīng)理周峰表示，如果經(jīng)濟(jì)實(shí)力再強(qiáng)些，也可以謹(jǐn)慎選擇購入少量的商用物業(yè)作為其中一種資產(chǎn)配置，畢竟商用物業(yè)的租金回報(bào)率較住宅物業(yè)還是會(huì)高一些，但前提是對(duì)選擇和投資商用物業(yè)應(yīng)有所了解，對(duì)此一無所知的投資者，還是建議遠(yuǎn)離為妙。
 

        作為養(yǎng)老物業(yè)進(jìn)行投資，租金不穩(wěn)定是大的忌諱。街鋪也好、社區(qū)鋪也好，有時(shí)候是因?yàn)殚T前交通情況的一點(diǎn)點(diǎn)調(diào)整或者周邊商業(yè)環(huán)境的一些細(xì)微變化，都會(huì)對(duì)未來的租金產(chǎn)生很大的影響。而目前一些炒家買下整層商鋪拿到大確權(quán)后，把整層分割成若干個(gè)小鋪再出售，這些小鋪是沒有房產(chǎn)證的，有使用權(quán)，未來投資收益堪憂，投資者應(yīng)謹(jǐn)慎。寫字樓更會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)的景氣狀況有較大的波動(dòng)，選擇了不恰當(dāng)?shù)膶懽謽俏飿I(yè)，租金振幅會(huì)更大。此外，商用物業(yè)的空置周期遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅。對(duì)養(yǎng)老型物業(yè)而言，這種風(fēng)險(xiǎn)不可控的投資顯然并不合適。