樓市政策需堅(jiān)持市場化改革方向

　
       中共中央政治局日前加快推進(jìn)住房保障體系和供應(yīng)體系建設(shè)進(jìn)行集體學(xué)習(xí)，預(yù)示著房地產(chǎn)政策未來的方向和重點(diǎn)，這對(duì)于未來我國住房產(chǎn)業(yè)、市場化發(fā)展和行業(yè)管理具有重大的決定意義。此次集體“學(xué)房”，字未提“房價(jià)”、“泡沫”和“調(diào)控”，而是將重點(diǎn)放在了住房保障和住房供應(yīng)體系上，這意味著新一屆決策層更關(guān)注住房制度中長期建設(shè)問題，而樓市調(diào)控長效機(jī)制和頂層設(shè)計(jì)的思路也基本浮出水面。

       要建立樓市長效機(jī)制，先要搞清楚政府在未來住房發(fā)展中應(yīng)該扮演什么樣的角色。過去，政府在這方面沒有擺好位置，“缺位”與“越位”并存。“缺位”，一是表現(xiàn)在基本住房保障的供給沒有到位，低收入人群住房問題解決不足，這是造成民間抱怨“高房價(jià)”的原因之一；二是表現(xiàn)在政府在多層次市場化住房供應(yīng)體系形成方面的培育或激發(fā)工作做得不到位。多年來，以“控房價(jià)”為核心的行政干預(yù)措施(如限購和停止住宅供地等)，使得多層次的市場化供應(yīng)機(jī)制受到抑制。同時(shí)，政府過分重視住房的經(jīng)濟(jì)功能，忽視了住房居住的屬性和社會(huì)功能，住房公共服務(wù)配套嚴(yán)重不足，造成住房需求無法滿足與“空城”、“鬼城”并存。

       “越位”也有兩個(gè)方面的表現(xiàn)：一是表現(xiàn)在政府在住房保障供給上一直堅(jiān)持以“經(jīng)濟(jì)適用住房”、“限價(jià)房”等與商品房邊界非常不清的保障類型為主，不因土地、資金投入過大造成有效的供給不足，而且此種保障模式陷入了住房“二次福利”的陷阱，造成尋租行為泛濫。本來應(yīng)進(jìn)入市場的部分錯(cuò)配在保障房上，擠出了低收入人群本應(yīng)得到的保障份額。二是表現(xiàn)在政府逆市場規(guī)律的干預(yù)，很多干預(yù)措施不沒有緩解房價(jià)上漲，反而造成了供應(yīng)的實(shí)際緊縮和房價(jià)繼續(xù)上漲的預(yù)期，加劇了供求矛盾。
 

　　因此，未來政府在住房領(lǐng)域的定位有兩個(gè)，一是在于住房保障供給必須要界定在對(duì)基本住房的保障，這意味著經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)房、集資房等要完全退出市場。在城鎮(zhèn)等待保障的群體依舊龐大、新型城鎮(zhèn)化背景下低收入外來人群大規(guī)模進(jìn)城(每年在1800萬人左右)的背景下，有限的財(cái)力必須要投向大限度滿足基本住房需求的產(chǎn)品供應(yīng)上。除了棚戶區(qū)改造外，與低收入居民住房支付能力相適應(yīng)的“公共租賃住房”、“廉租房”要占據(jù)的主體。政府在住房領(lǐng)域中的另一定位是加大住房公共服務(wù)設(shè)施的提供。近年來，房價(jià)高難以承受的區(qū)域基本集中在城市區(qū)，大城市也一樣，而城市外圍市場則相對(duì)冷清，關(guān)鍵原因在于與過分強(qiáng)調(diào)住房的經(jīng)濟(jì)功能，忽視了居住屬性和社會(huì)功能，與住房密切相關(guān)的公共服務(wù)設(shè)施(教育、醫(yī)療、出行、社區(qū)建設(shè)等)供給嚴(yán)重不足。事實(shí)上，增加住房公共服務(wù)設(shè)施的投入，不能夠增加住房的有效供應(yīng)，也能夠增加城市固定資產(chǎn)總投資，還能夠降低居住的成本，增加其他領(lǐng)域的消費(fèi)，形成經(jīng)濟(jì)增長的良性循環(huán)和模式轉(zhuǎn)換。
 

　　解決政府“缺位”與“越位”并存問題，對(duì)于市場來說，是市場活力的激發(fā)和多層次市場供應(yīng)體系的形成。2012年下半年以來房地產(chǎn)市場的全面回暖，主要驅(qū)動(dòng)力應(yīng)該是政策微妙變化的激勵(lì)下，以次置業(yè)需求為主的合理住房需求釋放的結(jié)果。銀監(jiān)會(huì)披露的2013年1-9月的數(shù)據(jù)顯示，20大主要銀行個(gè)人住房按揭貸款發(fā)放中，套住房按揭貸款規(guī)模占比達(dá)到94.9%，這意味著正常的市場需求非常旺盛。而適齡購房群體還在增加也能說明這一問題：2006-2010年，20-24歲的年輕人群體比2001-2005年增加了2640萬，同時(shí)期城鎮(zhèn)家庭戶年均增長456萬戶，年均增長率為 2.5%。2010年，城鎮(zhèn)集體戶為1381萬戶，比2005年增加713萬戶。但是，城市“供應(yīng)端”卻存在著短缺的問題：2011年，人口1000萬以上的城市，房地產(chǎn)新開工面積為1.21億平方米，占當(dāng)年全國新開工面積的8.23%，而這些城市是人口和住房需求集中的區(qū)域，別是集中大量外來人口的一線城市。因此，在某種程度上，房價(jià)快速上漲是由供給不足造成的。
 

　　2010年我國城鎮(zhèn)住房成套率為76%。其中，城市住房成套率為81%，城鎮(zhèn)住房的成套率為67%。我國城鎮(zhèn)居民家庭中，住房不同時(shí)擁有廁所和廚房的家庭近5000萬戶，占城鎮(zhèn)家庭的比例達(dá)到24.3%。這意味著未來拆遷更新需求的總體規(guī)模還很大。如果再考慮到2010年實(shí)施“限購”和“限貸”、戶型控制等政策影響，應(yīng)該有相當(dāng)多的改善性住房需求受到了抑制。當(dāng)然，還可以計(jì)算保障房錯(cuò)配部分進(jìn)入市場的購房規(guī)模。因此，不管從次置業(yè)需求、改善性需求，還是投資需求，未來均有較大的發(fā)展空間。
 

　　堅(jiān)持市場化改革方向，滿足多層次住房需求的市場化改革大方向不沒有變，而且未來將會(huì)完全釋放過去被禁錮的市場化需求部分，這對(duì)于房地產(chǎn)市場來說不可不謂多重利好。次置業(yè)需求繼續(xù)保持旺盛態(tài)勢的情況；過去被壓抑的改善性住房需求、合理的投資需求將會(huì)進(jìn)入快速的釋放過程；住房公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)、公共租賃住房建設(shè)、棚戶區(qū)改造也將進(jìn)入加速階段，鼓勵(lì)市場化投融資和管理的模式將給市場帶來相應(yīng)機(jī)會(huì)。
 

　　深圳市房地產(chǎn)研究 李宇嘉