一． 十八大以來的房地產(chǎn)政策回顧
Ø 【2013年12月11日 中央經(jīng)濟工作會議】：會議將部署明年中國經(jīng)濟發(fā)展，2014年整體宏觀政策將淡化增長、突出改革，以提高經(jīng)濟增長質(zhì)量效益為將成為改革的關(guān)鍵詞。不允許中國經(jīng)濟“硬著陸”，穩(wěn)中求進的總基調(diào)不會變。2014年目標GDP增速降至7%-8%的中高速增長。
Ø 【2013年12月13日 中央經(jīng)濟工作會議】：著力激發(fā)市場活力。2014年是全面貫徹落實黨的十八屆三中全會精神、全面深化改革的年，做好明年經(jīng)濟工作總體要求是，全面貫徹落實黨的十八大和十八屆二中、三中全會精神，堅持穩(wěn)中求進工作總基調(diào)，保持宏觀經(jīng)濟政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，著力激發(fā)市場活力，加強基本公共服務體系建設(shè)，著力改善民生，切實提高經(jīng)濟發(fā)展質(zhì)量和效益。
【評析】2014年是新一屆大刀破斧改革的年，著力激發(fā)市場活力，放緩經(jīng)濟增速，鼓勵發(fā)展實體經(jīng)濟，減少房地產(chǎn)市場泡沫，實現(xiàn)經(jīng)濟軟著陸，確保經(jīng)濟發(fā)展的質(zhì)量與效益。
Ø 【2013年12月12日 住建部】住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌表示，以往樓市通過“限價、限購”等抑制需求，現(xiàn)在則強調(diào)增加供應。中國城鎮(zhèn)化快速發(fā)展，對住房的需求是巨大的剛性的，2014年中國住房市場走勢將基本平穩(wěn)，類似于限價的辦法盡可能不用。顧云昌稱目前北上廣深等城市房價上漲，歸根到底是供不應求，因此要加大住房供應，別要增加土地供應量。
Ø 【2013年12月20日 住建部】房價上漲壓力大的城市從嚴落實調(diào)控政策。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新24日表示，2014年要保持調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，執(zhí)行好既有調(diào)控措施。姜偉新強調(diào)，要更加注重分類指導，房價上漲壓力大的城市要從嚴落實各項房地產(chǎn)調(diào)控政策和措施，增加住房用地和住房有效供應。
Ø 【2013年12月15日 中央經(jīng)濟會議】努力解決住房問題加大保障房供給。在中央經(jīng)濟工作會議部署的明年主要任務中提到，“加大廉租住房、公共租賃住房等保障性住房建設(shè)和供給，做好棚戶區(qū)改造”，并沒有具體提及房地產(chǎn)調(diào)控。在中央的原則要求下，地方政府要根據(jù)自身實際，拿出包括針對房地產(chǎn)市場在內(nèi)的具體措施。
Ø 【2013年12月16日 住建部政策研究】樓市調(diào)控一改往年表述轉(zhuǎn)向探索中國色"住房模式"。一改往年“堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控”的表述和對房價的關(guān)注，今年的中央經(jīng)濟工作會議轉(zhuǎn)而強調(diào)探索中國色的住房模式，別是加大保障性住房建設(shè)。努力解決好住房問題，探索適合國情、符合發(fā)展階段性征的住房模式，提高住宅用地的比例，提高土地的容積率。”
【評析】國家出臺相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策，不是對房地產(chǎn)業(yè)的打壓，而是對市場的合理引導與調(diào)整?；谙迌r與限購等措施的基礎(chǔ)上，未來會增加其他符合市場經(jīng)濟規(guī)律的調(diào)控措施，如增加土地供應及保障性住房等。結(jié)合不同城市及市場的點，進行分類調(diào)控與引導，增加調(diào)控的合理性。同時，積探索具有中國色的“住房模式“，引導市場供需平衡，遏制房價過快上漲，提高土地利用率。
Ø 【2013年12月15日 中央城鎮(zhèn)化工作會議】我國城鎮(zhèn)化規(guī)劃或明年出臺 北上廣落戶或收緊。全面放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制，有序開放中等城市落戶限制，合理確定大城市落戶條件，嚴格控制大城市人口規(guī)模。分析指出，這意味著中小城市戶籍有望很快放開，而北上廣深等一線城市的落戶政策可能將進一步收緊。
【評析】部分城市房價過快上漲跟人口大量涌入有密不可分的關(guān)系。戶籍政策改革之后，外地人在一二城市落戶將收緊；中小城市戶籍放開后，未來人口會增加，房地產(chǎn)市場需求也會隨之增加，中小城市房價有望上漲。
Ø 【2013年12月25日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部】 2014年樓市調(diào)控傳遞三大政策信號 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部明確表示：“繼續(xù)抓好房地產(chǎn)市場調(diào)控和監(jiān)管工作”，同時傳遞出三個政策信號.信號一：更加注重分類指導。2013年全國房地產(chǎn)市場總體運行平穩(wěn)，但部分熱點城市和區(qū)域城市房價上漲幅度很大，少數(shù)城市房地產(chǎn)市場萎縮，交易量下滑。北上廣深等房價上漲過快的城市要從嚴落實差別化住房信貸稅收和住房限購政策。房價開始下跌的城市要注重消化存量，控制新開發(fā)總量。信號二：探索發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。隨著城鎮(zhèn)化、工業(yè)化的深入發(fā)展，不少地方住房供應不能滿足需求、房價上漲壓力較大，中低收入家庭支付能力下降。鼓勵從本地實際出發(fā)，探索共有產(chǎn)權(quán)住房。信號三：強化市場監(jiān)管。加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管，歷來是房地產(chǎn)市場調(diào)控中的重要舉措。2014年繼續(xù)加強商品房預售和銷售的全過程管理，指導地方加快完善交易資金監(jiān)管制度，大力推行二手房網(wǎng)上簽約，規(guī)范房屋交易行為。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和工商總局將修訂發(fā)布商品房預銷售合同示范文本。
【評析】市場差異化分類調(diào)控指導、發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房、強化市場監(jiān)管，有利于市場的健康、穩(wěn)定發(fā)展。有效遏制房價過快上漲，市場日趨規(guī)范化。
Ø 【2013年12月26日 國家稅務總局】房地產(chǎn)稅立法遙遠 房產(chǎn)稅試點存議。十八屆三中全會以前，重慶市政府、上海市政府先后明確于2011年1月28日起試點了開征房產(chǎn)稅。從實際結(jié)果來看，房產(chǎn)稅試點形式大于意義。國家稅務總局許善達在記者采訪時表示，地產(chǎn)的所有者是國家，目前還沒有一個主張房地產(chǎn)稅的人在法理和理論上作出解釋，需要全國人大進行研究。許善達稱，房地產(chǎn)稅立法過程需要很長時間，終要立一個有中國色的法。
【評析】房價上漲跟部分炒房有較大關(guān)系，造成部分城市有大量的商品房空置。對此國家欲通過經(jīng)濟杠桿進行調(diào)控，房產(chǎn)稅征收政策呼吁而出。但是房地產(chǎn)稅政策還處于試點階段，是否科學可行有待市場的驗證，實踐是檢驗一切真理的標準。目前重慶、上海等地的試點情況來看，形式大于現(xiàn)實意義。
二． 政策之下的2014年中國房地產(chǎn)市場趨勢研判
【宏觀政策方面】北上廣深等熱點城市行政性政策仍將強化，二、三線城市預計將保持適度放寬。
三中全會基調(diào)是理順政府與市場的關(guān)系，但房地產(chǎn)市場化機制的形成是一個漸進過程, 2013 年房地產(chǎn)市場量價齊升，部分城市房價飆漲，因此以限購限貸為代表的行政調(diào)控短期內(nèi)不會退出，當務之急是加快房地產(chǎn)制度的改革和完善進程，為市場真正成為房地產(chǎn)的主導力量作好準備。房地產(chǎn)市場供需情況地區(qū)差異較大，過去十年全國“一刀切”式的調(diào)控已經(jīng)出現(xiàn)改變，中央層面上全局性的政策調(diào)控不會出現(xiàn)。從城市層面上看，一線城市和熱點二線城市限購限貸等措施短期難以退出，適當延遲改善性需求釋放及抑制投資性需求仍將是2014年主基調(diào)，房產(chǎn)稅、土地流轉(zhuǎn)改革等，在一線城市先行落地機會較大。繼續(xù)適當壓制需求釋放，從供應入手，包括保障性住房、自住型商品住房等，解決房價上漲過快問題。大部分二、三線城市政策面將有序放寬，近幾年房價呈現(xiàn)平穩(wěn)增長，這主要與當?shù)谿DP 增長、人均收入水平提升以及貨幣流動性充裕等因素相關(guān)，房地產(chǎn)市場相對健康，政府過多的干預將有違市場性原則，也不是新一屆政府的態(tài)度。2014年，這類城市回歸市場化是大趨勢，即便短期內(nèi)限購限貸政策不會退出，其執(zhí)行層面的松動也將成為可能。
【開發(fā)投資方面】房地產(chǎn)開發(fā)新開工增速回升且持續(xù)，今年土地成交將在明年釋放，促開發(fā)投資走高。
各城市之間庫存水平存在明顯的結(jié)構(gòu)性差異，一二線城市庫存下降較快，北京等城市已降至歷史低點，而三線城市庫存依然有壓力，這也是本輪新開工面積增速回升較為緩慢的原因之一。新開工增速回升緩慢，可能會導致回升的周期拉長，且在房地產(chǎn)調(diào)控政策逐漸明朗，企業(yè)預期穩(wěn)定的背景下，開工熱度將有提升，明年新開工面積增速的回升還將持續(xù)，預計全年增速升至13%左右。房地產(chǎn)投資方面，今年上半年單月增速高位震蕩，下半年自8月起開始出現(xiàn)略微震蕩下行的態(tài)勢，但累計增速整體仍保持在19.2%的水平，較上半年下滑幅度不大；今年年底信貸緊張，成交增速逐漸收窄，11、12月銷售增速不會有太好表現(xiàn)，此情況下企業(yè)投資熱情一般，全年增速可能降至19%以下。2014年隨著行業(yè)整體進入平穩(wěn)運行期，調(diào)控政策預期將穩(wěn)定，企業(yè)投資開工意愿較強，且今年房企拿地數(shù)量增多，明年新開工增速回升，對投資增速有一定支撐作用，預計2014年房地產(chǎn)投資增速將在25%左右。
【一線城市方面】整體成交量保持穩(wěn)定，將與今年總體持平，政策收緊后房價或先漲后穩(wěn)。
供應層面，2013年年底一線城市因房價調(diào)控壓力推遲高價盤的預售證審批，這部分供給或?qū)⑼七t至明年一季度，而2012年下半年起逐步釋放的土地市場成交也將在明年下半年之后形成住宅新增供應，因此一線城市層面上2014年總體供應走勢應是穩(wěn)中有增，其中北京增幅較大，增幅為45%，深圳增幅大約在30%，上海和廣州則基本與2013年持平。成交層面，由于明年政策面依然看緊，市場銷售速度大致將和2013年持平，由于明年供應大幅放量，預計供不應求的態(tài)勢也將有所收斂，總體上看，2014年一線城市中上、廣、深三城市場成交量將和2013年基本持平。從房價角度看，一線城市2014年將呈現(xiàn)先漲后穩(wěn)，其中上半年在市場慣性的作用下新盤價格仍將穩(wěn)定上漲，尤其是今年年底因信貸緊縮而推遲購房的需求在明年初將集中入市，一定程度上將提升開發(fā)商銷售預期，其定價也將具有更大上漲空間；而下半年之后，政策面持續(xù)收緊的影響將持續(xù)發(fā)酵，主要的變數(shù)有兩方面：其一是新一輪局部政策收緊有可能出臺，目標可能是二套房貸或存量房稅收，其二是預售證管理再度啟動，兩者無疑都將對市場交易熱情造成壓力，從而平抑房價漲勢。
【二線城市方面】房地產(chǎn)市場新增供應全面擴張，市場量價齊升格局總體穩(wěn)固。
從供應層面上看，與一線城市相同點是2012年下半年以來土地市場成交的放量，不同點是二線城市城區(qū)可供開發(fā)的土地規(guī)模更充足，從數(shù)據(jù)預期中看，昆明、南京、寧波等地區(qū)2014年商品住宅供應量增幅均超過30%，而重慶、成都、沈陽、廈門等城市增幅也在10%以上，從這個角度看，二線城市明年的供應擴張是全方位的。從成交層面上看，受政策寬松和供應擴張的雙重利好，我們對二線城市明年成交量的走勢持看好態(tài)度，從2013年一二線城市成交增幅來看，二線城市即明顯高于一線，明年這一征將繼續(xù)維持，其中昆明、長春、合肥、長沙等處于房地產(chǎn)市場成長期內(nèi)的城市更將順勢進入各自的高增長階段。從房價角度看，我們認為二線城市房價穩(wěn)步上漲的格局不變，但新增供應充分釋放一定程度上會削弱價格的漲勢，尤其是相當一部分二線城市需求結(jié)構(gòu)以置改型群體為主，這類群體對價格的敏感度較高，2013年房價上漲較快的區(qū)域板塊明年客觀上講有放緩的需要。
【產(chǎn)品銷售方面】在大環(huán)境平穩(wěn)的背景下，剛需類產(chǎn)品將延續(xù)，一線城市高端豪宅產(chǎn)品繼續(xù)看好。
項目定價未明顯高于所在區(qū)域平均水平的情況下，一線城市規(guī)模巨大的置改群體將使剛需類項目在2014年繼續(xù)，這類產(chǎn)品銷售的主動權(quán)將繼續(xù)握在開發(fā)商手中；高端豪宅方面也持繼續(xù)看好。一線城市豪宅類項目抗周期性一貫較強，其所對應的客戶往往資金實力充足，價格敏感度低，政策收緊對這一細分市場影響不大?？傮w上看，一線城市項目銷售存在變數(shù)的是中改善類產(chǎn)品，這類項目的客群的點是兩點：其一，具備一定資金實力但仍有明顯的接受上限，其二，對銀行信貸具有一定的依賴程度，當前一線城市持續(xù)上漲的房價、以及未來有可能長期處于收緊狀態(tài)的二套房貸政策，將對這部分市場銷售形成一定阻力。二線城市層面上，由于其財富聚集能力和一線城市有顯著差，豪宅類項目銷售大多呈現(xiàn)機會型征，而剛需類項目在二線城市是主力產(chǎn)品，但部分城市存在供應過剩風險。但由于規(guī)劃利好的刺激，近年來諸多企業(yè)進駐，也會造成板塊內(nèi)同檔次產(chǎn)品嚴重堆積，市場競異常激烈，大量項目銷售去化困難，我們預計這樣的情況在2014年也難以根本改善。
【土地交易方面】土地市場熱度總體將先揚后抑，一二線城市成交量價仍然平穩(wěn)增長。
2013年土地市場整體，下半年以來地頻出，預計2014年的土地市場土地供應成交量整體穩(wěn)步增長，并呈現(xiàn)“先揚后抑”走勢。具體來看，上半年各地推地熱潮仍將持續(xù)，土地成交也將延續(xù)今年年底的良好局面，之后成交量增長勢頭將有所緩和，一方面企業(yè)拿地后，土地儲備充足，拿地積性漸退；另一方面，預計下半年融資環(huán)境可能將有所收緊，企業(yè)將加強資金管控。從各線城市來看，一線城市土地成交量將繼續(xù)在今年的基礎(chǔ)上小幅增長，二線城市歷年土地供應較為充足，因而土地成交量不會出現(xiàn)大起大落，而部分較具潛力的三四線城市在明年可能迎來一小波成交量補漲期，主要是企業(yè)出于平衡土地儲備結(jié)構(gòu)的考慮，明年在這類城市的拿地量將小幅增長。土地價格整體穩(wěn)步提升將是大概率事件，尤其是一線城市，全國重點城市一季度土地價格或出現(xiàn)一定的降幅，但隨著淡季過去土地價格還將回歸上行通道，因而二季度可以看做房企補充土地儲備的窗口期。如果下半年的宏觀政策依然平穩(wěn)過渡，土地價格不會出現(xiàn)明顯回落。從流拍、溢價來看，2014年流拍地塊占比仍然維持低位，而高溢價地塊占比會比今年有所回落。
