任志強(qiáng):假如房地產(chǎn)銷量下降30% 也不代表泡沫破裂

　
       中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)北京5月29日訊 知名地產(chǎn)商任志強(qiáng)在其微博上發(fā)表了題為《為什么是房地產(chǎn)？》的文章，從業(yè)內(nèi)角度回答了網(wǎng)友關(guān)心的關(guān)于房地產(chǎn)的六大問題。文章中，他解釋了樓市宏觀調(diào)控的原 因，并稱人為的調(diào)控違背市場規(guī)律，并不能讓房價下降。他還對當(dāng)前房地產(chǎn)泡沫破裂的言論表示反對，他說，假如房地產(chǎn)銷量下降30%也還有十億平米的銷量，世 界各國都不會有這么大的市場。房地產(chǎn)在城鎮(zhèn)化和消費(fèi)升級中還有巨大的需求。

       《為什么是房地產(chǎn)？》全文如下：
 

　　一問：富豪排行榜為什么那么多房地產(chǎn)？
 

　　1，中國和壟斷資源相關(guān)并對市場拍賣的有土地！（也曾有過煤炭）看看在美國，英國，日本，韓國，俄羅斯等國的富中為什么沒有開發(fā)商？因為當(dāng) 金融，資本，石油，礦產(chǎn)，電訊，平面媒體，電視，網(wǎng)絡(luò)媒體，軍工等行業(yè)都充分對市場開放時，房地產(chǎn)不再被關(guān)注和了。2，中國正處于城鎮(zhèn)化的高峰期， 且原有的住房條件嚴(yán)重滯后于經(jīng)濟(jì)增長和消費(fèi)需求。所有國家在城鎮(zhèn)化同步發(fā)展的階段，房地產(chǎn)也都如此高增長。是當(dāng)城鎮(zhèn)化率遠(yuǎn)超過75%之后，市場已從一手 生產(chǎn)為主變?yōu)榱硕纸灰诪橹骱统钟形飿I(yè)為主。如美國約八百多萬套的交易中，新房高一百多萬套。目前有六十萬套。而中國近兩年，年均新房約一千萬套，保 障約二百多萬套。一手交易遠(yuǎn)大于二手交易。有少數(shù)城鎮(zhèn)化率較高的城市，二手略大于一手?jǐn)?shù)量。3，單位值和總數(shù)量大，價值高，產(chǎn)銷集中度高是其他行業(yè)非壟 斷行業(yè)無法相比的。如一個單位少則五、六十米，大則數(shù)百米，而非以一米，二米為單位交易。一個項目少則數(shù)萬米，多則數(shù)百萬米于一地?？偭砍^十多億平米。 總值超過八萬多億元。也是其他非壟斷商品無法相比的。即使單值利潤率不高，總額也巨大。是無法與壟斷行業(yè)相比。
 

　　二問：為什么許多非地產(chǎn)為主的行業(yè)也都進(jìn)入房地產(chǎn)？
 

　　1，其實(shí)，凡是有壟斷優(yōu)勢和能成規(guī)模發(fā)展的行業(yè)并非都進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)。（個別是為解決自身問題，而非為市場）沒有其他優(yōu)勢和沒有其他投資渠道的才 進(jìn)入房地產(chǎn)。這是一種市場逐步開放的結(jié)果。九八年的住房制度改革是開放的契機(jī)。城鎮(zhèn)化的需求則是吸引力。2，房地產(chǎn)的項目規(guī)模化效率則有助于企業(yè)規(guī)模的快 速提升。一個不用依賴于科技創(chuàng)新，能靠外包服務(wù)打開市場的初期階段，還沒有到拼產(chǎn)品技術(shù)的白熱化競，打開了許多企業(yè)進(jìn)入的大門。尤其是劃撥土地的階 段，可以用同樣的資本，更快的擴(kuò)大規(guī)模。3，房地產(chǎn)有更高的杠桿率。開發(fā)企業(yè)可以用土地和在建工程獲得銀行的信貸，預(yù)售之后又能靠預(yù)收款和個貸擴(kuò)大杠桿 率。而其他無資產(chǎn)、實(shí)物做抵押的行業(yè)，很難將杠桿率放大。4，非銀行信貸的其他融資還可以用股權(quán)入股，股權(quán)抵押等多種方式再加大杠桿率。盡管在先全額一 次性支付全部土地款之后，這種杠桿率已經(jīng)被大大壓縮了。尤其是政府監(jiān)管預(yù)售款，銀行延遲個貸發(fā)放更嚴(yán)重的影響到杠桿率和現(xiàn)金流。但與其他行業(yè)相比，負(fù)債率 還是很高的。5，工程款按進(jìn)度結(jié)算可以將部分資金壓力轉(zhuǎn)移到生產(chǎn)單位，如大量備料款，設(shè)備款等。有信譽(yù)的企業(yè)的支付擔(dān)保也成為一種短期、小額融資手段。這 些都成為進(jìn)入這個行業(yè)的＂理由＂。但當(dāng)市場逐步充分競之后，專業(yè)與非專業(yè)的企業(yè)之間的差充分顯現(xiàn)了。
 

　　三問：為什么每次調(diào)控槍口都對準(zhǔn)房地產(chǎn)？
 

　　1，投資是影響經(jīng)濟(jì)增長的重要部分，尤其是計劃經(jīng)濟(jì)的時代。沒有開放市場時，大多建房都列為基本建設(shè)科目。因此自建國以來都是用限制建房投資來 調(diào)控經(jīng)濟(jì)的。在＂先生產(chǎn)，后生活＂的時代更是如此。一九八八年的樓堂館所停緩建是建國以來的七次大的調(diào)控。當(dāng)經(jīng)濟(jì)高熱，通漲上升時，從壓縮投資入手是 有效的。一九九三年的調(diào)控也是如此，也因此有了連續(xù)幾年的經(jīng)濟(jì)下滑。2，同樣在經(jīng)濟(jì)下行時，啟動投資也是有效的拉動。九七年亞洲金融危機(jī)之后，中國要拉 動經(jīng)濟(jì)增長，但這時已經(jīng)是半市場化，而非政府行為的基本建設(shè)方式為主建房了。于是有了住房制度的改革，讓住房完全市場化，取消福利住房分配。房地產(chǎn)成了突 圍的敢死隊。3，零三年為防止投資過熱再次將板子打在了房地產(chǎn)的頭上。這次的錯誤在于看到了房地產(chǎn)市場投資的高增長，卻沒看到基本建設(shè)中住房建設(shè)的投資 快速下降的市場化替代關(guān)系。還好一場全球化的傳染病，平息了這次調(diào)控。4，土地招拍掛和分稅制，讓土地財政成為地方政府的救命草，也讓中央與地方之間出現(xiàn) 了政策分岐。地方政府的招商引資和地價上升，再一次讓房地產(chǎn)成為調(diào)控的靶子。卻不知土地的壟斷與供應(yīng)下降是根源。再一次把板子打錯了地方。5，零七年初中 央次提出了正確的增加供給的主張，但饑餓的市場在土地供給增加時出現(xiàn)了大量的天價地和投資增長。于是年底又來了＂兩防＂的政策。直到寒八年的經(jīng)濟(jì)低 谷。6，對付低谷仍要靠投資拉動，于是有了四萬億。但十大產(chǎn)業(yè)振興除了擴(kuò)大過剩產(chǎn)能之外，幾乎沒用。（高鐵應(yīng)除外）尤其是不可能讓老百姓拿出手里的錢。 終還要靠房地產(chǎn)拉動，才能增加民間的消費(fèi)。并讓市場上了個臺階。盡管后來有了限購、限貸但二零一一年，房地產(chǎn)消費(fèi)總額次超過了食品。7，歷史上多次的 調(diào)控都是從投資入手的。尤其是在投資占GDP的大頭，出口對GDP負(fù)貢獻(xiàn)時，更是如此。政府提供公共服務(wù)的投資不能動，能動房地產(chǎn)了。因此有了馮侖 的＂房地產(chǎn)是個夜壺＂的形象比喻。政府的手總是一會提夜壺，一會扔夜壺的不停的亂摸。甚至不惜違法違規(guī)的摸進(jìn)內(nèi)衣里不該摸的地方！8，市場本是靠價格釋 放供求關(guān)系的信號，這才能發(fā)揮看不見的手的作用。而以價格為目標(biāo)的調(diào)控，是要斬斷市場看不見的手。以限制需求為手段人為調(diào)節(jié)供求關(guān)系，更是破壞市場機(jī) 制。還談什么市場化？房地產(chǎn)是政府平衡經(jīng)濟(jì)增減的工具，因為，這是上下游帶動產(chǎn)業(yè)多的行業(yè)，且在投資，信貸，業(yè)，稅收，土地收入上都對政府，社會， 財政，GDP影響大直接的產(chǎn)業(yè)。也直接制約到中國城鎮(zhèn)化增長進(jìn)程。
 

　　四問：為什么房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)。
 

　　1，非市場化福利分房時代，房地產(chǎn)不是支柱。但住房商品化之后成為支柱。因此18號文件肯定了其的支柱地位。有人說房地產(chǎn)挷架了中國經(jīng)濟(jì)，卻不 知道世界各國都如此。為什么評價各國經(jīng)濟(jì)先看股市與房市？尤其是以房產(chǎn)稅為地方財政收入為主要來源的國家更是如此。2，是不是支柱可以看增加值占GDP的 比重，看投資的總量，看銷售的總量，看稅收的總量，看土地收入的總量，看上下游的拉動，請問除房地產(chǎn)之外有哪個非壟斷單一產(chǎn)業(yè)可以與之相比？3，再看哪個 產(chǎn)業(yè)能集中這么大量的民間資本？哪個商品能吸納民眾這么多的購買力？哪個商品能提前鎖定消費(fèi)者未來的收入流？哪個商品能用銀行信貸抵消通脹和貨幣貶值？這 也是房子能成為佳投資品的原因。何況還有增值的收益！當(dāng)然是經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展的支柱了。而且是一根支撐中國經(jīng)濟(jì)增長不可缺少的支柱。也有人稱是不能倒的支 柱。
 

　　五問：為什么是投資的對象？
 

　　1，城鎮(zhèn)化導(dǎo)致需求的上升階段，土地資源的和壟斷，必然讓房屋價值上升。2，政府不斷改善房屋外面的環(huán)境和公共服務(wù)，也必然增加房屋的附加 值。3，當(dāng)資本市場不提供民眾可以用少量投資參與房地產(chǎn)市場發(fā)展的紅利的開放式基金時，民眾好將房子做為直接投資品。4，早期個貸的利率與杠桿作用在幫 助次購買剛需解決住房時也在幫助投資者。5，貨幣政策與通脹讓住房的價值額外提升了，也成為具抗通脹的投資。6，股市的不正常讓投資者大跌眼鏡，又無 其他渠道，有投資房子一條獨(dú)木橋了。7，任何投資大約都要有技術(shù)支撐，而住房不用。8，許多投資會占用時間與精力，住房不用，放的時間越長反而獲利更 多。還有使用功能和租賃收入。當(dāng)然還有許多各種各樣的理由和投資技巧。
 

　　六問：如今各種評說又集中在房地產(chǎn)？
 

　　1，漲漲跌跌的是經(jīng)濟(jì)，越是支柱越是會隨經(jīng)濟(jì)波動而波動，何需大驚小怪？要救的不是房地產(chǎn)而是經(jīng)濟(jì)。夜壺總是被提來丟去的，哪次不是為了宏觀 經(jīng)濟(jì)？2，歷年人為控制違背了市場規(guī)律，造成價格的扭曲，也激起了民憤。保障性政策不能保障居住權(quán)力，反倒催生了利用保障中的財產(chǎn)權(quán)力謀求暴利的腐敗。以 價格為導(dǎo)向的限制政策，讓降價成為一部分人的＂夢＂。以為降價可以為他們帶來＂幸福＂。3，許多民眾看不到政府從高房價中獲取了暴利，被政策和媒體將仇恨 導(dǎo)向了開發(fā)商。當(dāng)然也有官商勾結(jié)的腐敗，更加重了這種仇恨。還有少數(shù)不守法的行為和違約行為給行業(yè)扣上了惡帽子！希望看到這個行業(yè)的崩潰。4，價格信號的 扭曲，不能反應(yīng)市場的正確供求關(guān)系；政府多年非市場化調(diào)控導(dǎo)致的資源配置不合理，戶籍與土地制度限制了自由遷徙的權(quán)利，公共服務(wù)與業(yè)條件的差別，讓人口 的合理流動變成了選擇性流動。于是城市間開始分化，供求關(guān)系也發(fā)生了逆轉(zhuǎn)。尤其是價格上漲時的過量投資與庫存形成了必要的自我調(diào)整。5，真的是泡沫破裂 嗎？假如銷售量下降30%，大約還有十億平米左右的銷量，各國都不會有這么大的市場。這是破裂嗎？我已說過那些基本面沒變的理由，不需要再重復(fù)了。6，盡 管房地產(chǎn)是夜壺。但政府真的不需要這夜壺嗎？政府可以不用夜壺。但政府會不關(guān)注必要的經(jīng)濟(jì)增長與底線嗎？至少房地產(chǎn)還不是過剩產(chǎn)能。城鎮(zhèn)化和消費(fèi)升級 還有巨大的需求。我不相信中國會甘愿落入中等收入陷阱的地步。要實(shí)現(xiàn)中國夢，不管政策如何調(diào)整，都需要有個安定、舒適的家。終前進(jìn)的路上不管是冰山火 海，都會被時代超越的。