房企三季度業(yè)績加速下滑 調整經營策略加快去庫存

　　業(yè)績下滑的背后，前三季度上市房企結算收入有限、費用占比攀升、毛利率回調的現象十分普遍。不過，隨著行業(yè)政策出現松動、市場預期有所好轉，業(yè)內對于2015年的樓市銷售前景正趨于樂觀。
 

　　毛利率下滑房企業(yè)績“三連降”
 

　　今年三季度，樓市延續(xù)了自年初以來的調整勢頭。盡管三季度銷售并不能在房企財務報表中立即體現，但是從已經披露的三季報及預告來看，房企業(yè)績仍在“坐滑梯”。
 

　　數據顯示，目前已有80家房企披露三季報或預告。已披露三季報數據的房企1-9月實現營業(yè)總收入2642.3億元，同比增長7.38%；實現歸 屬母公司股東的凈利潤284.8億元，同比下降9.7%。而在中報時，上述公司凈利潤同比下降0.27%。這一業(yè)績增速也創(chuàng)下上市房企2003年以來的三 季報增速新低。
 

　　事實上，此前上市房企曾連續(xù)多年保持兩位數以上的業(yè)績增幅。之所以2014年“風光不再”，與行業(yè)銷售低迷、房企結算收入下滑、費用率攀升的現狀密不可分。

　　由于今年以來樓市連續(xù)調整，去庫存壓力加大，房企紛紛增加了營銷力度。按照會計準則要求，費用支出將計入當期損益表，也導致房企銷售費用不斷增加。在結算收入并未改善的情況下，今年房企毛利率正連續(xù)下滑。
 

　　統(tǒng)計顯示，三季度上市房企整體的銷售毛利率為34.18%，較中報下降0.01個百分點，較一季度下降1.65個百分點，同比也下降了1.33 個百分點。與此同時，銷售費用/營業(yè)總收入的比值從中報時的3.22%，上升至三季報的3.50%，同比也增加了0.14個百分點。
 

　　受此影響，不少上市公司前三季度的業(yè)績出現明顯下滑。上述80家房企中，有48家房企的凈利潤出現同比下降，占比六成。即使是房企龍頭，在前三季度的業(yè)績表現也未必都盡如人意。
 

　　萬科三季報顯示，公司1-9月實現營業(yè)總收入631.4億元，同比下降0.43%；實現歸屬母公司股東的凈利潤64.58億元，同比增長 4.84%。三季度公司凈利潤同比增幅有2.80%。1-9月，公司累計實現結算面積554.0萬平方米，結算收入615.8億元，同比分別減少 4.6%和1.0%。
 

　　招商地產前三季度的業(yè)績則同比下降了37.85%，其中三季度業(yè)績同比降幅達到56.83%。招商地產表示，三季度結轉產品的品種結構變化，導致毛利率下滑。此外，由于項目竣工分布不均衡，三季度毛利率較高的項目暫未結算。
 

　　相比之下，保利地產前三季度實現營業(yè)收入522.15億元，同比增長17.95%；實現歸屬母公司股東的凈利潤60.8億元，同比增長31.82%。
 

　　加快去庫存房企調整經營策略
 

　　在銷售增長乏力的情況下，房企去庫存及資金鏈壓力漸增。三季報顯示，多數房企的經營性現金流量指標進一步惡化，去庫存壓力攀升。
 

　　數據顯示，已披露三季報的上市房企前三季度經營性現金流量凈值為-167.2億元，較去年同期-150億元的情況進一步惡化。經營性現金流量凈值為負數的房企占比約六成。從存貨指標來看，三季度末上市房企存貨合計7556.8億元，較年初增長了11.3%。
 

　　由于市場競加劇，一些城市的庫存高企，倒逼房企調整經營策略。以萬科為例，公司前三季度實現新開工面積1367.2萬平方米，占全年計劃開工 面積的比例為61.1%。為確保產品適銷對路，萬科對部分項目的規(guī)劃設計方案進行了適度的調整和優(yōu)化，導致項目前期準備工作相應延長。受此影響，公司今年 以來的新開工進度慢于預期。萬科預計全年新開工面積略低于年初計劃。不過，公司合并報表范圍內尚有1903.1萬平方米已售資源未竣工結算，合同金額合計 約2193.7億元，較年初分別增長32.4%和35.1%。
 

　　值得注意的是，在當前市場環(huán)境下，傳統(tǒng)的以大規(guī)模資金投入為征的房地產重資產運營模式正在發(fā)生轉變，正有越來越多的房企開始嘗試“輕資產”運營。研究顯示，目前房地產企業(yè)的輕資產運營模式主要分為三類：代建模式、小股操盤、業(yè)務輕型化。
 

　　萬科的“輕資產”模式為在合作項目中不控股，但仍由萬科團隊操盤，使用萬科品牌和產品體系，共享萬科的信用資源和采購資源。萬科三季報顯示，公司積探索“輕資產、重運營”的經營模式，前三季度實現投資收益16.3億元，相比去年同期上升216.1%。
 

　　政策松動預期明顯改善
 

　　盡管前三季度房企業(yè)績不容樂觀，但是隨著限購退出、信貸政策松動，房地產市場的預期已經明顯改善。再加上四季度將迎來房企結算高峰期，房企業(yè)績增速有望出現回升。
 

　　數據顯示，目前已有9家房企披露了全年業(yè)績預告。由于結算收入增加，有4家公司預增、2家續(xù)盈。蘇寧環(huán)球預計全年實現凈利潤約6.33億元至 8.28億元，增長30%至70%。公司預計，南京江北項目“天潤城”和“威尼斯水城”部分樓盤將集中在四季度實現交付，將使公司2014年凈利潤較去 年同期大幅上升。萬科也表示，由于年內的項目竣工主要集中在四季度，前三季度公司結算占全年業(yè)績的比例相對較低。
 

　　隨著取消限購的城市越來越多，樓市的預期正發(fā)生改變。目前46個限購城市中剩北上廣深和三亞仍在堅守，其他城市限購均已取消。再加上銀行信貸 放松，市場人士預計，四季度房地產改善性需求將會逐步釋放，有助于房地產市場回暖，這將改善房企2014年銷售狀況和2015年業(yè)績預期。
 

　　當前我國樓市已經從“黃金時代”進入“白銀時代”，此前較快的行業(yè)增速將趨于平穩(wěn)，房企高利潤率的局面也在改變。房企正在從追求“量大面廣”向 “重品質”發(fā)展。分析師認為，在政策帶動下，未來樓市將有可能逐步走出下行區(qū)間，我國房地產的發(fā)展將逐步進入整體增速趨緩、結構性發(fā)展的成熟階段。