房價(jià)拐點(diǎn)論又現(xiàn) 武漢幅度難預(yù)測(cè)

2010年11月22日 10:02 小編：未知|0 點(diǎn)擊：2727

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來源：億房網(wǎng)

　中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所等機(jī)構(gòu)，前日發(fā)布的一項(xiàng)報(bào)告稱：明年房地產(chǎn)價(jià)格將出現(xiàn)接近20%的下滑。武漢房產(chǎn)專家分析，明年初樓市會(huì)有調(diào)整，但降價(jià)多少難以預(yù)測(cè)。

　　當(dāng)天發(fā)布的《中國宏觀經(jīng)濟(jì)分析與預(yù)測(cè)報(bào)告》稱，樓市調(diào)控持續(xù)加碼，貨幣政策也在調(diào)整，2011年上半年房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈將出現(xiàn)嚴(yán)重問題，房地產(chǎn)價(jià)格將出現(xiàn)接近20%的下滑，但不會(huì)出現(xiàn)硬著陸的情況，預(yù)計(jì)明年3月至4月是樓市全面調(diào)整的時(shí)點(diǎn)。

　　“至少在目前，武漢房價(jià)仍在小幅上漲，到下降還有一個(gè)過渡期”。武漢中興地產(chǎn)總經(jīng)理陳海峰說，從近上市的一些樓盤看，要價(jià)格不是太高，目前還沒有大的降價(jià)壓力。

　　武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)信息網(wǎng)顯示，11月份以來，武漢樓市日銷量多在500套左右，本月該市銷量已經(jīng)過萬套，銷售仍不失。“進(jìn)入加息通道后，樓市需求將進(jìn)一步受壓制”。武漢理工大學(xué)房產(chǎn)專家潘辰教授表示，加上一系列房產(chǎn)新政效應(yīng)將逐步釋放，受全國大環(huán)境影響，明年初武漢樓市也會(huì)迎來一個(gè)調(diào)整期。但調(diào)整幅度，還得看國家經(jīng)濟(jì)大環(huán)境和相關(guān)政策力度。

　　不過他認(rèn)為，在房產(chǎn)稅真正出臺(tái)之前，樓市不會(huì)出現(xiàn)大幅調(diào)整，指望房價(jià)大跌更不現(xiàn)實(shí)。目前樓市資金依然充裕，調(diào)整點(diǎn)尚未到來。一系列措施下，當(dāng)前房價(jià)仍居高不下，已經(jīng)充分說明了這一點(diǎn)。

　　人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長劉元春也表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒有崩盤的可能，“出現(xiàn)超過30%以上價(jià)格下降的幅度不大，房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠?qū)崿F(xiàn)軟著陸”。

　　稱樓市不會(huì)出現(xiàn)硬著陸，預(yù)計(jì)明年3、4月將迎來全面調(diào)整

　　據(jù)新京報(bào)11月21日?qǐng)?bào)道 中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所等機(jī)構(gòu)昨日發(fā)布的一項(xiàng)研究報(bào)告表示，在樓市新政持續(xù)的基礎(chǔ)上，貨幣政策的調(diào)整以及樓市調(diào)控加碼，2011年上半年房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈將出現(xiàn)嚴(yán)重問題，房地產(chǎn)價(jià)格將出現(xiàn)接近20%的下滑，但不會(huì)出現(xiàn)硬著陸的情況，預(yù)計(jì)明年3月至4月是樓市全面調(diào)整的時(shí)點(diǎn)。

　　當(dāng)日發(fā)布了《中國宏觀經(jīng)濟(jì)分析與預(yù)測(cè)報(bào)告》。人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長劉元春解釋報(bào)告時(shí)表示，目前樓市資金依然充裕，調(diào)整點(diǎn)尚未到來?！秷?bào)告》認(rèn)為，今年12月起，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入還款高峰，應(yīng)付款累計(jì)增速將超過30%;再加上銷售下滑、貸款條件提高以及上市公司增發(fā)和票據(jù)融資難度加大等因素，資金來源會(huì)快速惡化，預(yù)計(jì)到明年一季度，房地產(chǎn)企業(yè)資金來源將出現(xiàn)大幅度負(fù)增長。同時(shí)，由于付比率、房地產(chǎn)抵押貸款等條件的變化，房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)性會(huì)明顯惡化。

　　但劉元春也表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒有崩盤的可能，“出現(xiàn)超過30%以上價(jià)格下降的幅度不大，房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠?qū)崿F(xiàn)軟著陸”。他解釋說，房地產(chǎn)開發(fā)投資的杠桿率有五倍多，比發(fā)達(dá)國家平均水平低30%，資金緊張難以引發(fā)金融危機(jī)性的調(diào)整。

　　■ 觀點(diǎn)

　　●房價(jià)明年不大可能出現(xiàn)20%的下降。因?yàn)橹袊姆康禺a(chǎn)問題是深刻的體制問題，不是簡單一兩個(gè)政策出臺(tái)調(diào)整能夠調(diào)整下去的。

　　——央行貨幣政策委員會(huì)委員李稻葵

　　●房地產(chǎn)調(diào)控不可用力過猛。如果用力過猛，把房地產(chǎn)業(yè)資金鏈條突然崩斷，也會(huì)帶來一系列的問題。

　　——全國政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任、國家統(tǒng)計(jì)局原局長李德水

　　到底何時(shí)才是購買良機(jī) 且聽專家分析

　　住建部專家：明后年住房供應(yīng)量有望增加可從容選房

　　據(jù)南方日?qǐng)?bào)報(bào)道 20日，二屆中國地產(chǎn)年會(huì)在深圳舉行。住建部政策研究副主任秦虹表示，在通脹的背景下，房地產(chǎn)大幅跌價(jià)不可能，但明后年住房市場(chǎng)供應(yīng)量有望增大，房價(jià)穩(wěn)定可期待。

　　在年會(huì)論壇上，秦虹女士表示，抑制住房投機(jī)仍是政策主題。“目前中國的居住需求仍處于提升期，房地產(chǎn)市場(chǎng)資本定價(jià)的作用力強(qiáng)于商品供求關(guān)系。國家對(duì)房地產(chǎn)投資需求的抑制不會(huì)放松”，秦虹表示，“十二五”期間一定是保障性住房增大的時(shí)期。

　　秦虹透露，中央今年加大了土地供應(yīng)，過去的5年平均每年住宅建設(shè)用地供應(yīng)是5萬公頃，而今年一年則是18.5萬公頃，是去年7萬公頃的2.6倍，從源頭上增加了供應(yīng)，并非是單純的打擊需求。“今年加大土地供應(yīng)后，在明后年房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量有望增大，房價(jià)穩(wěn)定是可期待的，那時(shí)新開樓盤不可能高開，大家不必恐慌房價(jià)過快上漲，從而可以從容地選房子，現(xiàn)在的價(jià)格形勢(shì)是購房的機(jī)會(huì)”?！≠I房真有時(shí)機(jī)嗎?筆者認(rèn)為可從宏微觀兩方面闡述，各存在三大指標(biāo)或指南性內(nèi)容。

　　先看微觀，即與你想買房的城市直接相關(guān)的因素或指標(biāo)。

　　一，已建成區(qū)供求關(guān)系

土地儲(chǔ)備

　　因?yàn)閺哪玫匾?guī)律來講，新區(qū)主要供開發(fā)商進(jìn)行土地儲(chǔ)備，供地方政府吸收土地財(cái)政，其所形成的真實(shí)供應(yīng)主要在未來，伺市政設(shè)施成熟后才能大規(guī)模入市。

　　所以決定買與不買重要的一個(gè)指標(biāo)是已建成區(qū)的住房供求關(guān)系，如果屬于土地緊缺，房源供不應(yīng)求，是意味著房價(jià)持續(xù)剛勁上揚(yáng)。判斷信息當(dāng)然可以從二手房行情進(jìn)行適當(dāng)判讀。

　　二，爛尾及復(fù)工項(xiàng)目銷售情況

爛尾樓

　　樓市紅火也會(huì)產(chǎn)生爛尾，但大面積復(fù)工與爛尾樓重生，則證明資金市場(chǎng)寬裕，意味著新一輪供應(yīng)即將誕生，因此當(dāng)一個(gè)城市較多爛尾工程復(fù)工并銷售情況看好的當(dāng)口，應(yīng)加緊入市。

　三、未來土地供應(yīng)區(qū)域或土地市場(chǎng)預(yù)期情況

　　這一情況決定城市整體供求關(guān)系。

　　如果未來可供地區(qū)域非常廣闊，那么除非區(qū)域經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)發(fā)生重大改變，否則這個(gè)城市的房價(jià)不存在大規(guī)模上行的基礎(chǔ)，則可以緩圖。

　　舉個(gè)例子，天津?yàn)I海區(qū)域，現(xiàn)在是主要供應(yīng)區(qū)域，爛尾復(fù)式率達(dá)到九成，未來供應(yīng)區(qū)域亦集中于此，老城二手房供不應(yīng)求且房價(jià)飆漲，顯然如果現(xiàn)在，或更早期間入市是非常合適的。

　　再比如青島周邊，伴隨大青島，各周邊區(qū)域房價(jià)肯定會(huì)相繼提升，如果現(xiàn)在入市，亦可掌握相應(yīng)升值。但如果等到大青島經(jīng)濟(jì)圈形成，肯定房價(jià)比現(xiàn)在至少高出千元及以上。

　　類似區(qū)域還有鄭州東區(qū)，武漢青山片，北京西南角區(qū)域。

　　此外，宏觀判斷樓市整體趨勢(shì)，實(shí)際上非常成熟了，主要也涉及三大塊，股市、利率、關(guān)聯(lián)重要產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能情況，主要的是鋼材。

　　一般而言，股市出現(xiàn)重大利好，股指實(shí)現(xiàn)拐點(diǎn)性突破，往往預(yù)示著房價(jià)上漲即將來臨;利率持續(xù)下調(diào)，意味著投資刺激政策生效，因此儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)消費(fèi)會(huì)迎來高潮，預(yù)期房價(jià)將上行;反之投資性消緊縮，會(huì)帶來房價(jià)向下運(yùn)行;鋼材得結(jié)合整體供應(yīng)來看，如果產(chǎn)能過剩，意味著外貿(mào)緊縮，勢(shì)必帶來國內(nèi)政策調(diào)整以刺激內(nèi)需，房地產(chǎn)會(huì)發(fā)生刺激性膨脹，屬政策刺激，比如目前的態(tài)勢(shì)，而相反如果鋼材市場(chǎng)對(duì)外優(yōu)于對(duì)內(nèi)，則樓市相應(yīng)平和許多。

　　顯然如果股市挺過并守住三千關(guān)口，而鋼材剩余產(chǎn)能繼續(xù)發(fā)生，則意味著政策依然會(huì)刺激房地產(chǎn)的發(fā)展，不妨拭目以待。