房地產(chǎn)信托被亮黃燈 信托公司有人剎車有人搶行

　　踏浪前行的信托公司正享受著房地產(chǎn)商的鼓舞，而冷靜的監(jiān)管層早已感受到繃緊的桅桿下隱藏的陣陣悸動。

　　對于上周銀監(jiān)會出臺《信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險提示的通知》及召開行業(yè)內(nèi)會議指導(dǎo)信托公司工作，用益信托分析師李旸對《證券日報》記者表示，房地產(chǎn)信托的發(fā)展模式亟待創(chuàng)新和改變。

　　房地產(chǎn)業(yè)務(wù)面臨嚴(yán)厲監(jiān)控

　　幾家收手幾家照舊

　　在IPO、銀行貸款、定向增發(fā)等融資方案相繼被叫停之后，地產(chǎn)信托這“房地產(chǎn)商后的融資渠道”也終于迎來了監(jiān)管層的正面限制。

　　上周銀監(jiān)會以加急件的形式向各銀監(jiān)局、信托公司下發(fā)《信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險提示的通知》：要求各信托公司立即對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)進行合規(guī)性風(fēng)險自查，逐筆分析業(yè)務(wù)的合規(guī)性和風(fēng)險狀況;各銀監(jiān)局對轄區(qū)內(nèi)的信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)加強合規(guī)性監(jiān)管和風(fēng)險監(jiān)控。同時銀監(jiān)會上周五召開行業(yè)內(nèi)會議對部分信托公司的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進行窗口指導(dǎo)。據(jù)記者了解，部分房地產(chǎn)業(yè)務(wù)做的比較大的信托公司已經(jīng)內(nèi)部暫停了其新的房地產(chǎn)信托計劃的發(fā)行。

　　“暫停了也不錯，省事了。”中融國際信托的工作人員對記者表示。另外記者也了解到，平安信托也已經(jīng)暫停了其新的房地產(chǎn)信托計劃的發(fā)行，但是有很多信托公司的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)并沒有停止。

　　“目前的房地產(chǎn)信托計劃已經(jīng)認購的差不多了，不過月底可能會有新的房地產(chǎn)計劃發(fā)行。”記者從中誠信托了解到。此外，也有外貿(mào)信托的工作人員向記者表示：“預(yù)計本月底或12月初會有一個成都的房地產(chǎn)項目進入發(fā)行期。”

　　“此次《通知》并非是叫停房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，而是要求信托公司加強對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的風(fēng)險防范和風(fēng)險控制，我們的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)目前還沒有停止，但是我們肯定會嚴(yán)格按照銀監(jiān)會的要求去做。”中信信托內(nèi)部人員對本報記者表示。

　　對此，用益信托分析師李旸表示，“是否停止房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，除了此次通知的要求之外，也與信托公司各自的實際情況有關(guān)，比如凈資本的約束。盲目擴大房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)會增大信托公司的風(fēng)險資本比例，比如目前信托規(guī)模處于前十名的信托公司，他們的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的規(guī)模普遍都比較大，相應(yīng)占用的凈資本也比較多，這也是部分信托公司暫停房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的原因。”

　　這次《通知》是對信托公司的“風(fēng)險提示”，而并不是像3個月前對待銀信合作那樣采取了直接叫停的方法，《通知》別提到信托公司要審慎選擇交易對手，合理把握規(guī)模擴張，積防范房地產(chǎn)市場調(diào)整風(fēng)險。李旸認為：“雖然房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險比較大，但是目前來看，還沒有房地產(chǎn)信托風(fēng)險暴露出來的例子，監(jiān)管層此次‘風(fēng)險提示’可以說是一種變相的‘叫停’，已經(jīng)是比較嚴(yán)厲的措施了，目的是要叫信托公司關(guān)注房地產(chǎn)市場的風(fēng)險，而不是將業(yè)務(wù)一味的擴張再擴張。”　　信托“被限行”

　　民間資金或填空

　　根據(jù)上述《通知》，銀監(jiān)會委托各銀監(jiān)局對轄區(qū)內(nèi)的信托公司以受讓債權(quán)等方式變相提供貸款的情況，要按照實質(zhì)重于形式的原則予以甄別，督促信托公司開展業(yè)務(wù)時嚴(yán)控對大型房企集團多頭授信，集團成員內(nèi)部關(guān)聯(lián)風(fēng)險，積防范房地產(chǎn)市場調(diào)整風(fēng)險。

　　由于今年以來層層加碼的調(diào)控，處在天平另一端的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)面臨越來越大的負債壓力，包括大型房企在內(nèi)的多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈已經(jīng)面臨沉重的負荷，雖然房地產(chǎn)信托臨危受命挑起了為房地產(chǎn)商融資的重擔(dān)，但是業(yè)務(wù)模式卻多有不合規(guī)之處。

　　“譬如今年悄悄興起的股權(quán)融資模式的房地產(chǎn)信托，部分信托資金注入項目公司之后成為房地產(chǎn)商辦理‘四證’的資金來源。這是監(jiān)管層強調(diào)‘實質(zhì)重于形式’的原因”，有分析師表示。

　　有媒體報道，如果信托融資的道路被卡的越來越嚴(yán)的話，開發(fā)商很可能會求助于民間資金。“比如說很有可能是地下錢莊，而且這類的融資成本會非常高。”普益財富趙楊對記者表示。

　　房地產(chǎn)信托模式

　　亟待精進

　　“很多信托公司都培養(yǎng)了不少房地產(chǎn)人才，這次房地產(chǎn)業(yè)務(wù)暫停，證券業(yè)務(wù)還沒有開，接下來信托公司的日子恐怕會不好過，不過他們今年的業(yè)績已經(jīng)很輝煌了。”有業(yè)內(nèi)人士對記者調(diào)侃到：“但是明年的情況不好說嘍!”

　　根據(jù)信托業(yè)協(xié)會公布的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)信托前三季度2200億的規(guī)模和與去年全年相比超過300%的增長率，今年的房地產(chǎn)信托似乎迎來了大好的發(fā)展時期。但是考慮到房地產(chǎn)調(diào)控的大背景，房地產(chǎn)信托的限令也是房企融資這盤大棋上一枚小棋子的動靜。

　　wind資訊數(shù)據(jù)顯示，截止到10月份，今年房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)投資資金累計56923億元，國內(nèi)貸款為10443億元，房地產(chǎn)信托融資在今年雖然屬于爆發(fā)式的增長但是規(guī)模仍顯單薄，對房地產(chǎn)企業(yè)的融資影響有限。對此，有分析師對記者表示，在由信托公司挑選房地產(chǎn)信托這樣一個行業(yè)大背景下，信托公司不應(yīng)注重眼前利益，而應(yīng)該站在行業(yè)的角度，從自身優(yōu)勢出發(fā)創(chuàng)新業(yè)務(wù)。

　　同時，與往年的“準(zhǔn)貸款”形式相比，今年的房地產(chǎn)信托在業(yè)務(wù)模式上也出現(xiàn)了較大的改變。用益信托的數(shù)據(jù)顯示，今年的貸款類房地產(chǎn)信托產(chǎn)品占15.5%。“今年大部分是走股權(quán)投資、權(quán)益投資還有組合投資的形式”，李旸對本報記者表示，“而且以項目為的房地產(chǎn)信托別多，開發(fā)商往往是在開發(fā)、銷售的某一個環(huán)節(jié)突然出現(xiàn)困難然后才尋求信托公司的幫助，從某方面講，這更說明開發(fā)商的資金鏈有問題，而且有些信托公司的心態(tài)也沒有擺好，看到登門拜訪的公司多、開出的收益好便心動，規(guī)模雖然越做越大，但是風(fēng)險也同時隱藏在里面了。”

　　這種以單個項目為的房地產(chǎn)信托模式，項目一旦出問題風(fēng)險很容易暴露，由于金融領(lǐng)域具有風(fēng)險的易傳播性，“一個信托計劃出現(xiàn)問題，影響的可能不是某一家信托公司了，而是整個行業(yè)，所以說監(jiān)管層此次提示風(fēng)險還是非常必要的。”李旸談到。

　　“我們一直認為房地產(chǎn)信托應(yīng)該向著基金化和規(guī)模化的方向發(fā)展，這個基金或準(zhǔn)基金的計劃應(yīng)該投資于一批項目而不是一個。這樣風(fēng)險也更加可控。”李旸對記者表示：“房地產(chǎn)調(diào)控為房地產(chǎn)信托帶來大發(fā)展的同時也暴露了信托業(yè)自身的問題，但是從長遠來看，信托不應(yīng)扮演一個為房企融資查漏補缺的角色，在房地產(chǎn)市場，信托還有更廣闊的舞臺。”

來源：億房網(wǎng)