警惕！二手房買賣常見七大違約現(xiàn)象！

　　因為二手房具備不少優(yōu)勢，二手房市場也越來越火，但是違約的現(xiàn)象相對來說也越來越多，花樣百出。今天就主要分享二手房買賣過程中比較常見的七種違約現(xiàn)象。

　　1、買方中介包購糾紛

　　中介沒義務必須買到房，要看合同約定。這種情況主要發(fā)生在買方和中介之間，買方和中介簽了合同，約定好自己的買賣條件，并付了一定數(shù)額的意向金或預付了一部分的房款，但最后因為各種原因沒能買到房子，這時買方會認為自己的委托沒有達到目的，是中介違約了。但是不是違約，還是得看合同的約定，法律上并沒有規(guī)定說中介公司接了買方或賣方的委托，就必須買到或賣掉房，但如果中介作出了承諾，或在合同中約定好了一定幫委托方買到房，這種情況如果最后沒有買到房，可以認定為中介違約。

　　2、拒付居間費

　　中介信息虛假、有隱瞞，只有造成重大損失才能讓中介承擔相應責任。主要還是講的買方拒付居間費，雖然是買方拒付，但也有可能是中介的問題。既然已經(jīng)簽了合同，委托中介買房或是賣房，那么中介就有義務也應該如實向客戶提供房屋真實的情況，而且中介要承擔的賠償責任必須要看客戶的損失跟中介的行為是否相當，也要看買方是否構成了拒付的條件，如果真的因為中介的一些行為給客戶造成了一定的損失，中介就必須承擔相應的責任，這就是中介的問題。

　　3、賣方后悔不賣房

　　惡意毀約，買方可要求繼續(xù)履行合同。若合同已不能實際履行，可要求賠償損失。大部分情況是賣方簽了合同后來發(fā)現(xiàn)房價漲了，自己賣虧了，不想賣了，這時大部分都會選擇支付違約金，因為把房子收回加價后再賣出去，這中間所賺的錢遠比違約金多，所以就寧愿承擔違約金。這種現(xiàn)象其實就是典型的惡意毀約，按照民法當中的“誠實信用”原則，在合同中體現(xiàn)的話，其實就是合同信守原則，這個原則就要求買賣雙方必須要遵守合同的約定，正確的行使雙方的義務，也就是說合同中約定了違約的責任，然后賣方毀約了，那就可以按照合同的約定讓賣方繼續(xù)履行合同，如果不能夠繼續(xù)履行的話就可以要求賣方賠償損失。

　　4、賣方共有人不同意，合同無效

據(jù)事實判斷：若其他共有人知道但不反對，法律上可推定其默認，合同有效。這就是我們之前說到的，如果房子是共有產(chǎn)權，就需要得到所有產(chǎn)權人的同意才能夠出售，即使在整個交易環(huán)節(jié)不能出面，也因該出示書面的同意說明書，如果賣方在賣房時，房子的共有人不同意或不知情，或知情后申訴這個合同是無效的，這時法院一般都會支持他們的決定，這時賣方其實就是違約的，買方就可以要求賣方賠償自己的損失。

　　5、買方反悔不買房

　　意向金、定金不能退換，除非事先約定。除了賣方因為房子漲了會毀約，其實買方也會因為買了房后發(fā)現(xiàn)房價跌了而毀約，在付完房款后，房子跌價了，相當于買了一套貶值房，后期出手也比較難，買方有可能就不想買了，這時需要看一下，意向金和訂金的區(qū)別，看當初交的是意向金還是訂金，一般情況下，意向金轉(zhuǎn)為定金后，如果買方違約不買房，意向金將不能退還，訂金是可以退的。所以還是要看交付時的是意向金還是訂金，因為反悔后這筆錢有可能拿不回來。

　　6、買方要求賠償房屋漲價損失

　　賣方毀約要雙倍返還定金;若雙倍定金不能彌補實際損失，還應當賠償損失。也就是說房價在不斷上漲過程中，在雙倍返還定金不足以彌補房屋漲幅的情況下，買方會主張要求賠償房屋漲價的差價損失。這時也需要看合同，一般來說，雙方當事人在合同中約定了違約定金的條款，或收取定金的一方如果違約，除了承擔雙倍的定金返還的責任之外，如果有造成實際損失的話還應該賠償實際損失。而且在合同法中除了實際損失條例外，實際損失還包括了市場漲價因素所造成的間接損失也應當賠償?shù)?。所以如果真的因為買方因房屋漲價等問題給自己造成損失，也是可以申訴讓對方賠償?shù)摹?/p>

　　7、“跳單”買賣方違約

　　買賣雙方違反約定直接交易，對中介公司構成違約，應當承擔相應賠償責任。大部分情況就是跳過中介這環(huán)，在中介有介入的房屋買賣中，是不允許買賣雙方私下交易的，但有時買賣雙方為了省一些錢會瞞著中介自己私底下交易，但其實這樣做，就違反了約定，對中介公司就構成了違約，這時就需要承擔相應的責任的。

　　總結了七大點，角色不同采取的措施不同，大家可以根據(jù)自己的角色來對號入座。另外，說到違約，很多人會想該如何去防范，其實目前為止最有效的方法，就是加大違約成本。每次打官司的話，法官參考的主要依據(jù)還是合同，合同具有很重要的參考性的，所以合同中說清楚的話向來都是依照合同中履行的，所以還是要在合同里加大違約成本，包括加大違約金的金額，違約金最高還是不能高過實際損失的30%的，可以在允許的范圍內(nèi)盡量把違約金的數(shù)量定大一些，這樣就可以遏制一下違約行為;對于買方來說，簽了合同后應該趕緊催賣方過戶，因為只有在過戶后房子在自己名下了才能算這件交易做成了，不然還是會有很大風險的;對于賣方來說可能還是在規(guī)定的范圍內(nèi)多收一點定金來遏制買方違約，但多收定金也是不能超過合同總價款的20%。