潛江的“鋼絲們”該如何購(gòu)房？（系列二）

       2014年新年伊始，購(gòu)房問(wèn)題仍然成為居民一個(gè)熱議的話(huà)題。近年來(lái)，國(guó)家鼓勵(lì)“剛需”消費(fèi)者購(gòu)房，對(duì)于不少次置業(yè)或置業(yè)經(jīng)驗(yàn)不多的“鋼絲”們來(lái)說(shuō)，書(shū)本上網(wǎng)絡(luò)上鋪天蓋地的淘房秘笈似乎并不太實(shí)用。在這里小編建議大家主要以下幾個(gè)方面去考慮：

1.  買(mǎi)規(guī)模較大的社區(qū)。

        社區(qū)規(guī)模大，內(nèi)部社區(qū)配套相對(duì)齊全（商超、公共交通、業(yè)主活動(dòng)等）。居住人口較多，小區(qū)人氣旺盛，居住氛圍和諧溫馨。大社區(qū)利于整體規(guī)劃設(shè)計(jì)，綠化植被、風(fēng)情色凸顯，小區(qū)顯得檔次、氣派，居住尊貴感強(qiáng)烈、有面子。
 
2.  買(mǎi)公攤低的房子。

        我們先來(lái)了解下關(guān)于公攤方面的概念，建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤面積，公攤面積=公攤系數(shù)*套內(nèi)建筑面積，公攤系數(shù)=總公共分?jǐn)偯娣e/（套內(nèi)建筑面積*總套數(shù)）
通俗的說(shuō)公攤越低，房屋使用面積越大；樓棟高度越低，公攤越小。中華人民共和國(guó)現(xiàn)行的公攤系數(shù)規(guī)定：多層：8%—15%，小高層： 10%—20%，高層：15%—30%。
 
3.  買(mǎi)綠化率高、業(yè)主公共設(shè)施、樓間開(kāi)闊、物業(yè)管理服務(wù)好房子。

        從影響生活環(huán)境及品質(zhì)的幾大室外環(huán)境因素來(lái)看，綠化率、業(yè)主公共活動(dòng)設(shè)施、樓間、物業(yè)服務(wù)等方面需求著重考慮。綠化率越高當(dāng)然是越好，給業(yè)主一個(gè)健康、生態(tài)的生活。消費(fèi)者購(gòu)房后，不是吃喝住行，業(yè)余之際還需要在室外活動(dòng)、鄰里互動(dòng)交際，所以社區(qū)內(nèi)部的業(yè)主公共活動(dòng)設(shè)施必不可少。在現(xiàn)代都市化發(fā)展的背景下，土地越來(lái)越，為了提高土地利用率，房屋建筑越來(lái)越高，所以采光日照成了問(wèn)題，所以高層建筑密度不能太大，樓間要開(kāi)闊。社區(qū)內(nèi)部是人以群居，10萬(wàn)㎡的社區(qū)有近1000戶(hù)家庭，業(yè)主生活是否有序、是否貼心、是否溫馨，物業(yè)服務(wù)擔(dān)起了重任。
 
4.  買(mǎi)建筑質(zhì)量好的房子。

         建筑質(zhì)量主要從建筑用材、頂層隔熱處理、底層架空、保溫處理工藝、樁基施工、外立面等方面去考察。

5.  外墻瓷磚和涂料區(qū)別及優(yōu)劣勢(shì)。

外立面材料類(lèi)型	優(yōu)點(diǎn)	缺點(diǎn)
瓷磚飾面	1.除了具有裝飾作用外，還具有較高的抗沖擊強(qiáng)度，對(duì)墻體起到保護(hù)作用。2.具有耐酸堿性，在酸雨的腐蝕下，保持它原有的亮度與色著，對(duì)墻體起到大的保護(hù)作用。3.以耐火的金屬氧化物及半金屬氧化物，經(jīng)過(guò)研磨、混合、壓制、施釉、燒結(jié)等一系列過(guò)程而形成的，其本身具有好的燃燒性能。4.人類(lèi)的品味和審美也在提升與豐富，而種類(lèi)繁多、樣式異的外墻瓷磚為大眾帶來(lái)多種選擇。5.使用壽命長(zhǎng)，經(jīng)受得住幾百、甚至上千年的自然氣候的考驗(yàn)。6.瓷磚與建筑配套性更好，瓷磚的使用壽命超過(guò)百年。無(wú)需重新翻新，材質(zhì)表面易清潔，長(zhǎng)期保持表面美觀。7.更符合經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，對(duì)環(huán)境的污染危害會(huì)更少。	1.施工工藝較為復(fù)雜，故瓷磚的施工效率較低，施工速度慢，施工成本較高。
外墻涂料	1.價(jià)格低是外墻涂料顯著的點(diǎn)。外墻涂料中有70%～80%的成份為填料或水，造價(jià)低。施工方便，人工成本也相對(duì)較低。2.外墻涂料品種多、表現(xiàn)力豐富，美觀。3.施工速度快、效率。4.色彩艷麗、質(zhì)輕、無(wú)光染污和無(wú)輻射的點(diǎn).	1.多為有機(jī)成分，容易老化，所以涂料使用期壽命短。一般每5年翻新。2.涂料翻新會(huì)帶來(lái)一定的安全隱患.3.作為建筑外立面的后一層防護(hù)對(duì)墻體外層起不到保護(hù)作用，內(nèi)部結(jié)構(gòu)出問(wèn)題，有可能開(kāi)裂、脫落。4.環(huán)境污染、不阻燃。5.不能與其他建筑體系壽命配套，國(guó)內(nèi)建筑設(shè)計(jì)樓體年限一般在70-100年，然而涂料的使用壽命卻有56年，需要長(zhǎng)期維護(hù)翻新，與建筑壽命設(shè)計(jì)不配套。6.存在假相低耗，作為合成的有機(jī)添加劑產(chǎn)生的三廢物質(zhì)對(duì)環(huán)境危害很大。壽命期短，需要不斷翻新，這也是一項(xiàng)重復(fù)的材料浪費(fèi)。例如每年2億㎡外墻涂料飾面，每5年翻新一次，30年續(xù)翻新6次，翻修面積為2億㎡6=12億㎡，按照底漆與面漆總量為2千克/㎡，則需消耗涂料122=24萬(wàn)噸。

 
6.  主流窗戶(hù)用材各類(lèi)產(chǎn)品優(yōu)劣勢(shì)。

用材類(lèi)型	優(yōu)點(diǎn)	缺點(diǎn)
鋁合金	外觀豪華，不易生銹，價(jià)格低，自重輕，不生銹堅(jiān)固耐用。 密封性能好，安裝進(jìn)度快。	阻燃性好，易變形、易腐蝕，且保溫性差、隔熱差、隔音效果不強(qiáng)。美觀但整體性較差。
斷橋鋁	隔熱，性能穩(wěn)定，多種顏色，美觀大方，不變形，密封性好，壽命很長(zhǎng)，后期基本不需要維護(hù)。	售價(jià)高，導(dǎo)熱快，門(mén)窗的。
木材	獨(dú)的紋理和裝飾效果，具親和力，木材導(dǎo)熱低，強(qiáng)度大，環(huán)保，可加工成不同造型。	易燃，易變形，被破壞后不易修復(fù)，容易開(kāi)裂，結(jié)疤，抗腐蝕性能差，生蟲(chóng)。
塑鋼窗	穩(wěn)定性比鋁合金好，隔音隔熱效果好	不耐黃變，整體強(qiáng)度差，容易變脆，通常有白色，顏色單一，遇到高溫會(huì)有融化現(xiàn)象。

 
7.  潛江3000-3500元/㎡的價(jià)格不算貴。

        潛江的房屋建造成本在2700-3200元/㎡，所以3000-3500元/㎡的房?jī)r(jià)不算貴。對(duì)于房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的城市，國(guó)家有關(guān)部門(mén)會(huì)采取限購(gòu)、限價(jià)等措施進(jìn)行調(diào)控的，目前潛江樓盤(pán)沒(méi)有進(jìn)行限價(jià)銷(xiāo)售，說(shuō)明潛江的房?jī)r(jià)符合合理范圍。
 
8.  結(jié)合自己家人生活方式及觀念，購(gòu)買(mǎi)適合地段的房子。

         各類(lèi)地段的樓盤(pán)優(yōu)劣勢(shì)分析

區(qū)域	區(qū)域范圍示意	居住優(yōu)勢(shì)	居住劣勢(shì)
城區(qū)	潛江主城區(qū)	適合發(fā)展商業(yè)和投資，生活配套齊全，交通便利	房?jī)r(jià)高，購(gòu)房壓力大，車(chē)水馬龍，噪音堵車(chē)嚴(yán)重，生活環(huán)境復(fù)雜，居住舒適度低
城鄉(xiāng)結(jié)合部	離城心5-10車(chē)程	鬧中取靜，可分享城心生活配套，生活舒適度高。價(jià)格相對(duì)適中，有一定的升值潛力	能滿(mǎn)足基本生活需要
遠(yuǎn)城區(qū)	離城心15車(chē)程	房?jī)r(jià)低，升值空間大，環(huán)境優(yōu)越，適合發(fā)展高端住宅，別墅等	生活配套缺乏，需要有私家車(chē)配合出行，居住生活不便