一． 十八大以來的房地產(chǎn)政策回顧
Ø 【2013年11月22日 國土資源部】國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于堅(jiān)決遏制違法建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”的緊急通知》：對(duì)在建、在售的“小產(chǎn)權(quán)房”堅(jiān)決叫停，對(duì)頂風(fēng)違法建設(shè)、銷售，造成惡劣影響的“小產(chǎn)權(quán)房”案件，嚴(yán)肅查處。
Ø 【2013年12月10日 國土部】國土資源部印發(fā)《基本農(nóng)田數(shù)據(jù)庫建設(shè)有關(guān)事項(xiàng)的說明》，對(duì)農(nóng)田的規(guī)定進(jìn)行明確細(xì)化。強(qiáng)調(diào)嚴(yán)禁地方借基本農(nóng)田劃定之名，為城鎮(zhèn)發(fā)展建設(shè)未經(jīng)批準(zhǔn)修改規(guī)劃，擅自將農(nóng)田應(yīng)予保留的耕地劃出。嚴(yán)禁地方借機(jī)隨意調(diào)整基本農(nóng)田布局。
Ø 【2013年12月12日 國土部】國土部副部長胡存智昨天表示，宅基地新政是保護(hù)農(nóng)民財(cái)產(chǎn)權(quán)，不是讓居民買宅基地，居民買宅基地不受法律保護(hù)。十八大提出的土改新思路——允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，不是意味著自由買，相關(guān)“小產(chǎn)權(quán)房”轉(zhuǎn)正無望。農(nóng)業(yè)部做過類似表態(tài)，“絕不能誤以為農(nóng)民的宅基地可以自由買賣，城里人可以到農(nóng)村買個(gè)宅基地蓋蓋別墅。”
Ø 【2013年12月14日 住建部】住建部已經(jīng)開始著手摸底全國小產(chǎn)權(quán)房的存量情況，并正在籌劃相關(guān)的檢查和執(zhí)法督察工作。在對(duì)小產(chǎn)權(quán)房保持“嚴(yán)打”態(tài)度的基礎(chǔ)上，相關(guān)的部委已經(jīng)基本達(dá)成一致，對(duì)于占用耕地建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，原則上將一律的拆除。
Ø 【2013年12月20日 住建部、國土部】住建部報(bào)稱，目前的主要思路是，針對(duì)新增項(xiàng)目的清理，保證不再有新上市項(xiàng)目；而對(duì)于存量小產(chǎn)權(quán)房，研究方向傾向于逐步分類整理，區(qū)分出租和出售等類型并出臺(tái)相應(yīng)辦法統(tǒng)一管理。11月，國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)的堅(jiān)決遏制在建、在售小產(chǎn)權(quán)房的通知，表明了對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的整治決心。針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的存量摸底排查工作已全面鋪開。
【評(píng)析】在房地產(chǎn)市場發(fā)展日趨成熟平穩(wěn)的時(shí)代，小產(chǎn)權(quán)房影響國家土利用率及城鎮(zhèn)規(guī)劃，違背城市發(fā)展規(guī)律和經(jīng)濟(jì)規(guī)律，2013年下半年以來國家提高對(duì)小產(chǎn)權(quán)房及農(nóng)村土地關(guān)注度，相關(guān)土地利用制度會(huì)逐步出臺(tái)及細(xì)化，小產(chǎn)權(quán)房在下一階段會(huì)逐步取締。未來城鎮(zhèn)商品房需求會(huì)有所增加。
Ø 【2013年12月16日 中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議】推進(jìn)城鎮(zhèn)化六大任務(wù) 明確以人為核心。推進(jìn)以人為核心的城鎮(zhèn)化，提高城鎮(zhèn)人口素質(zhì)和生活質(zhì)量，把促進(jìn)城鎮(zhèn)穩(wěn)定業(yè)和生活的常住人口有序?qū)崿F(xiàn)市民化作為要任務(wù)。促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)合理分工、功能互補(bǔ)、協(xié)同發(fā)展。著力推進(jìn)綠色發(fā)展、循環(huán)發(fā)展、低碳發(fā)展。要傳承文化，發(fā)展有歷史記憶、地域色、民族點(diǎn)的美麗城鎮(zhèn)。
Ø 【2013年12月17日 發(fā)改委】發(fā)展改革委將會(huì)同有關(guān)部門推動(dòng)出臺(tái)戶籍、土地、資金、住房、基本公共服務(wù)等方面的配套政策，研究推出促進(jìn)中小城市別是中西部地區(qū)中小城市發(fā)展的支持政策。
Ø 【2013年12月18日 《關(guān)于全面深化改革的決定》】新型城鎮(zhèn)化提振中小城市住房需求。城市化是分層次的，既包括了農(nóng)民進(jìn)城，也包括中小城市人口向中等城市、全國人口向大城市集聚。戶籍制度改革下，除了大城市之外，其他城市的落戶條件將逐漸寬松化。一是千方百計(jì)增加農(nóng)民收入，二是將收入增加后的農(nóng)民有序地城市化。習(xí)近平提到，要把進(jìn)城落戶農(nóng)民完全納入城鎮(zhèn)住房和社會(huì)保障體系。
Ø 【2013年12月18日 農(nóng)業(yè)部】再過20年，中國的城鎮(zhèn)化率可能會(huì)超過70％，而屆時(shí)全國人口也將達(dá)到15億的峰值。這意味著大約4.5億人生活在農(nóng)村。韓長賦說，城鄉(xiāng)規(guī)劃要統(tǒng)籌考慮，城鎮(zhèn)化要帶動(dòng)新農(nóng)村建設(shè)，而不能取代新農(nóng)村建設(shè)，搞所謂“去農(nóng)村化”。城鄉(xiāng)一體化不是城鄉(xiāng)同樣化。一些地方在推進(jìn)城鎮(zhèn)化過程中的某些“去農(nóng)村化”的做法，是不符合中國國情的。
Ø 【2013年11月22日 國土資源部】國土資源部部長姜大明發(fā)文《建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場》：學(xué)習(xí)理解中央關(guān)于建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場的精神，概括起來主要有三個(gè)方面：一、擴(kuò)大權(quán)能是基礎(chǔ)；二、征地改革是關(guān)鍵；三、城鄉(xiāng)統(tǒng)一是方向。
【評(píng)析】以人為本，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展。推進(jìn)城市化發(fā)展，并不是讓人口脫離中小城市及農(nóng)村。全面深化改革后，中小城市建設(shè)投入會(huì)逐步加大，
城市形象會(huì)逐步提升，歷史文化、民族色及歸屬感增強(qiáng)會(huì)日益突出，穩(wěn)定業(yè)，有序?qū)崿F(xiàn)市民化。有利于中小城市人才、資金回流，促進(jìn)未來房地產(chǎn)市場發(fā)展。
Ø 【11月15日，中共中央】關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定要求：賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利。保障農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員權(quán)利，積發(fā)展農(nóng)民股份合作，賦予農(nóng)民對(duì)集體資產(chǎn)股份占有、收益、有償退出及抵押、擔(dān)保、繼承權(quán)。保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)，改革完善農(nóng)村宅基地制度，選擇若干試點(diǎn)，慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓，探索農(nóng)民增加財(cái)產(chǎn)性收入渠道。建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場，推動(dòng)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易公開、公正、規(guī)范運(yùn)行。
【評(píng)析】中共中央全面深化改革逐步落實(shí)后，農(nóng)民集體財(cái)產(chǎn)、住房財(cái)產(chǎn)及產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易制度將漸漸完善，擴(kuò)大農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)股份占有及支配權(quán)利，振興農(nóng)村新經(jīng)濟(jì)模式，將增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入。
Ø 【2013年11月14日，
十八屆三中全會(huì)】“賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利”、“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”，農(nóng)村集體土地直接入市 三中全會(huì)公報(bào)隱現(xiàn)新經(jīng)濟(jì)藍(lán)海。
【評(píng)析】中國面臨經(jīng)濟(jì)增速放緩、利益藩籬日趨固化、各項(xiàng)改革進(jìn)入深水區(qū)的一次“關(guān)鍵性會(huì)議”。會(huì)議全面深化改革作出了全面和系統(tǒng)性的部署，為中國進(jìn)一步推進(jìn)改革勾勒了藍(lán)圖。“賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利”“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”的背后含義，是改變集體土地先通過地方政府征地，然后進(jìn)入市場的狀態(tài)，以后的重要改革可能在于農(nóng)村集體土地直接入市。
二． 政策之下的2014年中國房地產(chǎn)市場趨勢(shì)研判
1.
部分三四線城市面臨去庫存壓力，“房產(chǎn)自身增值”和“一二三線城市比價(jià)效應(yīng)”兩大因素推動(dòng)房價(jià)上漲。
從供應(yīng)層面上看，三線城市市場供應(yīng)總體充足，個(gè)別城市在前兩年整個(gè)行業(yè)投資傾向下目前甚至出現(xiàn)庫存過剩的情況。從成交層面上看，在一二線城市政策面回歸平靜的背景下，三線城市市場主要依靠本地需求來去化庫存，成交增速較過往兩年將進(jìn)一步放緩，而部分之前在投資熱潮下本地需求大量消耗的城市，2014年市場將進(jìn)入調(diào)整期，成交規(guī)模擴(kuò)張進(jìn)度將停滯。從房價(jià)角度看，三線城市房價(jià)總體將處于穩(wěn)步上漲的軌道中，其動(dòng)力除了城市市場本身的增長，也來自于和一二線城市的比價(jià)效應(yīng)，另外，部分近兩年市場投資過熱、房價(jià)快速上漲的三線城市未來1-2年內(nèi)都將進(jìn)入階段性盤整狀態(tài)。
2.
一二線城市環(huán)境、生活成本及高房價(jià)原因?qū)е驴蛻艋亓魅木€城市，三四線城市商品房市場需求可能會(huì)增加。
一份調(diào)查引發(fā)廣泛關(guān)注，調(diào)查內(nèi)容為“月薪多少會(huì)讓你在相應(yīng)的城市生活不惶恐”。數(shù)據(jù)顯示，上海、北京等一二線城市需9000元左右，而三四線城市則在5000元上下浮動(dòng)。
由此可以看出，一二線城市的高生活成本造成高生活壓力，居民缺乏幸福感。一二線城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)快速發(fā)展，與此同時(shí)也帶來環(huán)境破壞與污染。雖然人類的生態(tài)環(huán)保意識(shí)在逐漸提高，但是早已受到污染破壞的不會(huì)在短期內(nèi)得到明顯改善，甚至像霧霾等新環(huán)境問題也在逐漸出現(xiàn)，三四城市生活環(huán)境則相對(duì)舒適。目前一二線城市房價(jià)是三四城市的2-3倍，但生活成本無太大差別，在一二線城市高房價(jià)擠壓下，部分消費(fèi)者可能會(huì)選擇返鄉(xiāng)工作和置業(yè)。
3.
隨著統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，大中小城市建設(shè)，社會(huì)公共配套日漸完善，人才、資金等社會(huì)資源回流，城市房地產(chǎn)市場需求將得到振興。
推進(jìn)城鄉(xiāng)要素平等交換和公共資源均衡配置，提出了根據(jù)大城市、大城市和中小城市不同的現(xiàn)實(shí)狀況而實(shí)施差異化的公共政策，健全城鄉(xiāng)發(fā)展一體化體制機(jī)制，推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，逐步把符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民。單獨(dú)二胎問題，明確提出啟動(dòng)實(shí)施一方是獨(dú)生子女的夫婦可生育兩個(gè)孩子的政策，逐步調(diào)整完善生育政策，促進(jìn)人口長期均衡發(fā)展。以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，由于伴隨了農(nóng)業(yè)人口進(jìn)城落戶、以及不同層級(jí)間城市人口流動(dòng)后所產(chǎn)生的真實(shí)住房需求，因此對(duì)于房地產(chǎn)的利好也是真實(shí)存在的，住宅保有的總量還有上升的空間，這是中國房地產(chǎn)行業(yè)前進(jìn)的基礎(chǔ)。中央關(guān)于健全城鄉(xiāng)發(fā)展一體化機(jī)制體制的政策指向，一是千方百計(jì)增加農(nóng)民收入，二是將收入增加后的農(nóng)民有序地城市化。習(xí)近平提到，要把進(jìn)城落戶農(nóng)民完全納入城鎮(zhèn)住房和社會(huì)保障體系。這對(duì)中小城市的房地產(chǎn)市場無疑是有利，有望在長時(shí)間范圍內(nèi)逐漸縮小中國一二線城市與三線城市之間日漸嚴(yán)重的發(fā)展溝壑。
4.
小產(chǎn)權(quán)房問題整治加大，小產(chǎn)權(quán)房需求受到打擊和禁止，為商品房市場需求帶來利好。
2014年新年伊始，國土部、住建部的聯(lián)合部署下，多省市正在開展“小產(chǎn)權(quán)房”的密集查處工作。這是對(duì)此前“小產(chǎn)權(quán)房有望轉(zhuǎn)正”傳言更為明確的回應(yīng)。專家認(rèn)為，盡管“小產(chǎn)權(quán)房”因?yàn)閮r(jià)格低廉而擁有大量的購買群體是基本事實(shí)，但是其在建和銷售行為是國土資源、住建部門明令禁止的違法違規(guī)行為，當(dāng)前多省市的密集清查行動(dòng)，則進(jìn)一步顯示出主管部門對(duì)在建、在售項(xiàng)目的“零容忍”態(tài)度。早在2013年的11月24日，國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部曾經(jīng)聯(lián)合召開堅(jiān)決遏制違法建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”問題視頻會(huì)議，部署“小產(chǎn)權(quán)房”整治工作“對(duì)在建、在售的堅(jiān)決叫停，并依法查處”。“小產(chǎn)權(quán)房”問題危害很大，我國現(xiàn)行法律法規(guī)早明令禁止。但是，受利益驅(qū)使，一些地方的農(nóng)村集體組織、村民和開發(fā)單位違法占用農(nóng)村集體土地，建設(shè)并銷售“小產(chǎn)權(quán)房”。這種亂占濫用土地的建設(shè)和銷售行為，違反城鄉(xiāng)規(guī)劃法，破壞房地產(chǎn)市場秩序，成為影響社會(huì)穩(wěn)定的隱患。
5.
三四線城市房價(jià)或?qū)?shí)現(xiàn)調(diào)整。
房地產(chǎn)市場分化的整體趨勢(shì)非常明顯，但這種明顯的態(tài)勢(shì)跟整個(gè)房地產(chǎn)供應(yīng)的基本面有關(guān)系。從供求關(guān)系來看，一二線城市依然需求比較旺盛，供應(yīng)在某種程度上可能仍然跟不上；從三四線城市來說，不少地方已經(jīng)供應(yīng)過剩。這種基本面的變化，預(yù)示著從地域來講，未來已經(jīng)形成完全兩個(gè)不同的市場，一個(gè)是一二線城市仍然求大，一個(gè)是一二線城市以下的城市，是供大于求。對(duì)這兩個(gè)市場而言，未來的分化態(tài)勢(shì)在明年、后年會(huì)更加明顯。
2014年三四線城市的房價(jià)可能會(huì)出現(xiàn)調(diào)整，這種調(diào)整可能對(duì)一二線城市也會(huì)造成價(jià)格的壓力。同時(shí)，明年房價(jià)的全國性漲幅甚至有可能出現(xiàn)下降的情況，如果下降的話，整個(gè)房地產(chǎn)的預(yù)期可能會(huì)扭轉(zhuǎn)。
6.
三四線城市或會(huì)成為地產(chǎn)企業(yè)奪的主戰(zhàn)場
未來三四線城市將因?yàn)檗r(nóng)業(yè)人口的大舉入城而出現(xiàn)一輪需求洪峰。在這一背景下，三四線城市明年或許會(huì)成為地產(chǎn)企業(yè)奪的主戰(zhàn)場。一線城市的地價(jià)高，利潤薄，而且由于房價(jià)不斷走高，正在凝聚新的風(fēng)險(xiǎn)。相比之下，三四線城市利潤要高得多。雖然一二線城市的房價(jià)在漲，但是土地成本高，真正的利潤已經(jīng)不高。三四線城市才是中國新一輪城鎮(zhèn)化的主戰(zhàn)場。一方面，北上廣的高生活成本和高房價(jià)，正在迫使一部分人遷往鄰近的三四線城市購房，另一方面，三中全會(huì)提出推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，也在促進(jìn)三四線城市購買需求的產(chǎn)生。與此同時(shí)，這些城市本身也在進(jìn)行大規(guī)模的舊改，市場的容量在短期內(nèi)有大規(guī)模膨脹的空間。
