兩部門房地產出新招 改、變、管三看點

　　國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設部27日聯(lián)合下發(fā)了《關于優(yōu)化2015年住房及用地供應結構促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。要求各地積應對房地產市場形勢變化，兩部門的通知，至少有三大“看點”。
 

　　讓市場作主：套型可以“改”
 

　　立足市場實際需求，科學把握住房供應套型結構。通知一大亮點是提出優(yōu)化住房供應套型結構。對于在建商品住房項目，在不改變用地性質和容積率等必要規(guī)劃條件前提下，允許房地產開發(fā)企業(yè)適當調整套型結構，對不適應市場需求的住房戶型做出調整，滿足合理的自住和改善性住房需求。
 

　　與此同時，在強調多渠道籌措房源時，通知要求進一步加大住房保障貨幣化工作力度，將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源。整體購買在建房地產項目用于棚改安置房和公共租賃住房，或將尚未開工建設的房地產用地轉為棚改安置房和公共租賃住房用地的，允許其適當調整規(guī)劃建設條件，優(yōu)化戶型結構。
 

　　這意味著，2006年以來的“兩個70%”或“90/70”政策正式松動。城市新審批、新開工住房項目，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，須達到開發(fā)建設總面積70%以上;廉租住房、經(jīng)濟適用房和中低價位、中小套型普通商品住房建設用地年度供應量，不得低于居住用地供應總量70%。9年后，隨著房地產市場“去行政化”，這一政策開始從全國性樓市調控中逐步退出。
 

　　事實上，這一硬性規(guī)定出臺未久便在不少城市被房地產開發(fā)商、相關部門努力“規(guī)避”。“90/70”退出折射著近年來樓市結構的調整及“去行政化”調控轉變。
 

　　平心而論，“90/70”政策對當時的房地產市場結構改變仍起到了不小作用，剛需小戶型房源顯著增加，但長期下來，小戶型在樓市存量中整體攀升、積壓。隨著改善型消費持續(xù)增加，限購取消、限貸放寬是大勢所趨。
 

　　損有余以補不足：用途可以變
 

　　根據(jù)市場狀況，各地要研究制訂未開發(fā)房地產用地的用途轉換方案，通過調整土地用途、規(guī)劃條件，引導未開發(fā)房地產用地轉型利用。這是通知又一個“看點”。
 

　　通知的部分，主題是合理安排住房及其用地供應規(guī)模，強調住房供過于求的，要適當控制2015年住房開發(fā)建設規(guī)模、進度;住房供應明顯偏多的市、縣，或在建住宅用地規(guī)模過大的市、縣，應明顯減少住宅用地供應量直至暫停計劃供應。“房”的去化壓力，“地”的去化壓力，既有市場的，也有政策的，歸根到底是政策與市場“脫節(jié)”。兩部門明確提出促進房地產用地結構調整，是要以用途之“變”突圍。
 

　　根據(jù)通知，房地產供應明顯偏多或在建房地產用地規(guī)模過大的市、縣，可以根據(jù)市場狀況，研究制訂未開發(fā)房地產用地的用途轉換方案，通過調整土地用途、規(guī)劃條件，引導未開發(fā)房地產用地轉型利用，用于國家支持的新興產業(yè)、養(yǎng)老產業(yè)、文化產業(yè)、體育產業(yè)等項目用途的開發(fā)建設，促進其他產業(yè)投資。
 

　　這兩年來，中央出臺一系列措施促進新興產業(yè)發(fā)展。所有這些發(fā)展都要落到地上。土地用途依規(guī)改變，可以盤活存量，損有余以補不足。
 

　　聯(lián)動監(jiān)管：政府怎么“管”
 

　　目前我國的房地產業(yè)，在“去行政化”過程中，分化格局嚴重、去庫存化壓力大。東、中、西部，大、中、小城市，如何分類調控、因地制宜;不調、微調、大調，分寸如何拿捏，考驗著地方政府。
 

　　兩部門明確：加強聯(lián)動監(jiān)管。對在房地產開發(fā)和交易環(huán)節(jié)中有嚴重違法違規(guī)行為的房地產開發(fā)企業(yè)，以及違反有關資質管理規(guī)定的房地產開發(fā)企業(yè)，國土資源主管部門可以根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設主管部門提供的處罰信息，限制或禁止其參與新出讓房地產用地的競買。國土資源主管部門要及時將在土地市場中有違法違規(guī)行為的房地產開發(fā)企業(yè)信息告知住房城鄉(xiāng)建設主管部門，住房城鄉(xiāng)建設主管部門要依據(jù)房地產開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定，予以相應處罰;情節(jié)嚴重的，依法注銷其資質證書。
 

　　政府部門監(jiān)管是否合理，是否成功地把監(jiān)管置于“去行政化”進程，要既防止不作為，又防止亂作為。省級住房城鄉(xiāng)建設、國土資源主管部門是省級人民政府負總責，市縣人民政府是主體責任，應認真履職。措施不落實、工作不到位，要責成整改并依法問責。同時，住房用地供應年度計劃完成情況，土地用途“變”、套型結構“改”以及住房開發(fā)建設和銷售情況，相關價款的變化、補繳，都要主動向社會公開，接受社會監(jiān)督。