買過房子的人都知道,實際使用面積會比建筑面積少很多,而這差別的部分,就是公攤。
公攤即謂公攤面積,是分攤的公用建筑面積的簡稱,它與套內建筑面積之和構成了一套商品房的建筑面積。對于公攤面積的處理,目前我國尚無明確法律法規(guī)出臺,因公攤面積的不明確,使其成為房地產交易過程中爭論的焦點。
近日,新華社、新華每日電訊,同步發(fā)布文章《“公攤面積傷民”矛盾亟待求解》,文章指出,公攤面積缺少標準、管理混亂,不僅會讓消費者在購房時需支付更多房款,更使之在未來要支出物業(yè)費、取暖費等更多成本。
公攤到底是怎么來的?
在公攤的事情上,我國目前尚無明確的法律規(guī)定。但是,根據(jù)2000年8月1日開始實施的中華人民共和國國家標準《房產測量規(guī)范》,可分攤的公用建筑面積即公攤面積,主要有以下內容:
1. 大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、變(配)電室、值班警衛(wèi)室等,以及為整幢服務的公共用房和物業(yè)管理用房以及其他功能上為該建筑服務的專用設備用房;
2. 每套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻),為墻體面積水面投影面積的一半。
通常情況下,一般多層住宅的公攤比例為8%-15%,而高層的公攤比例為15%-30%。實際上,絕大部分高層樓房的公攤比例都接近或超過30%。
雖然在房產測量規(guī)范中有相應的規(guī)定,但由于沒有明確的法律法規(guī)來約束,這就使得很多房地產開發(fā)商,為了謀取利益,在房產測量環(huán)節(jié)做手腳,加大公攤,以謀取更多的利益。而這就使得購房者在買房時,付出的成本加大,所得房產面積比實際面積大大縮水。
從1998年進入商品房時代開始,由購房者分攤購買的共有建筑面積,就因不符國際慣例、現(xiàn)有法律法規(guī)沒有設定上限等問題一直為人詬病。近年來,隨著商品房價格攀升,部分開發(fā)商更利用普通購房者對公攤面積缺乏深入了解與測算能力,不斷推高公攤面積和公攤系數(shù),使之快速上漲并超過了30%。2010年,山東高密某樓盤推出后的公攤系數(shù)甚至超過52%,使購房者很受傷。
誠然,公攤面積問題不是一個新鮮話題,但長期存在并不一定意味著這種做法是合理的。值得注意的是,公攤面積缺少標準、管理混亂,不僅會讓消費者在購房時需支付更多房款,更使之在未來要支出物業(yè)費、取暖費等更多成本。而隨著房屋精裝修政策乃至未來房地產稅出臺,購房者遭遇到的不公還將進一步加劇,產生的各類矛盾也將愈發(fā)尖銳。
有人辯稱,降低或取消公攤面積,可能會讓開發(fā)商忽視公用設施部位建設、降低環(huán)境配套等公共公用設施質量,甚至進一步推高房價。但國外成熟的經(jīng)驗表明,在市場經(jīng)濟中,如果開發(fā)商試圖在壓縮公攤面積后占購房者便宜,購房者肯定不會答應。為了生存和獲利,開發(fā)商更理性的選擇,是根據(jù)市場需要造出更好的房子。
至于降低或取消公攤面積會推高“房價”之談,更是危言聳聽。因為壓縮公攤面積或改成按套內建筑面積計價造成的價格上漲,本身只是一個數(shù)字問題,并不會真正提高購房者負擔,相反會降低購房者的未來資金壓力。
公攤到底有多坑?
過去,因為樓房大多為多層,公攤面積相對較小,購房者的敏感程度并不高。
然而,現(xiàn)在的房產,基本都是高層樓房,一般都有30%的公攤,這就意味著,老百姓花了100平米房子的價格,可到手的房產卻只有70平,甚至不到,這就意味著,你的房子比你買來的要小一到兩間房。
更有甚者,公攤達到50%的 房子都有。
可尷尬的是,咱們國家的法律當中,對于住房面積超標補償價款倒是有規(guī)定,可公攤面積是否有上限,卻沒有硬性規(guī)定,最后只能吃了啞巴虧。
而公攤面積還不僅僅是得房率的問題,公攤的大幅度提高,意味著后期持房、居住等成本都隨之上升。
另外,若以后要收取房產稅,要知道,房產稅大概率是按照人均面積計算差別稅率的,還拿上面那個例子來看,若按照建筑面積計算,如果他家只有1個人,人均建筑面積為100平米,根據(jù)上海的房產稅政策規(guī)定,超過60平的,就要加收房產稅了,可是實際上,他人均居住面積才48平米,你說虧不虧?
公攤傷民何時休?
可以說,當前這個公攤的計算方式,于老百姓,有百害而無一利。為什么就是不能改一改呢?其實,在我們國家,并不是所有的地方都有公攤的。
早在2002年,重慶人大常委會就以地方法規(guī)的形式,首次對商品房的計價方式做出明確規(guī)定和要求:商品房現(xiàn)售和預售,以套內建筑面積作為計價依據(jù),商品房買賣合同及商品房權證應當載明共用部位及設施。不按這一計價依據(jù)銷售的開發(fā)商,將被行政主管部門重罰。
過去十幾年的實踐表明,只要制度設計合理,像其他國家一樣按套內面積計價,并非沒有可能。
在近幾年的人大會議上,也有代表提出,對于新建的現(xiàn)房銷售,應當按照套內建筑面積計價,取消公攤面積,與國際接軌。
既然國際上基本都是按套內面積計算房價,為何我國計算房價、物業(yè)費等都要包括占比頗高的公攤面積?職能部門治理房地產行業(yè)亂象之時,能否回應公眾關于公攤面積亂象的關切?新華社發(fā)出了如實質問。
對于現(xiàn)在的剛需族來說,早也忙,晚也忙,一輩子就為了一套房??删褪沁@樣一輩子辛苦奮斗,湊足六個錢包才買來的一套房,其中三分之一的都給了公攤,無異于直接貢獻給了開發(fā)商,這種不公平,到哪去說理去?
希望相關職能部門,能回應一下新華社的質疑,以及廣大剛需購房者的關切。