最常見的購房糾紛 買房注意事項(xiàng)須知

    買房子本來是件挺開心的事，但是想想畸高的公攤和房價(jià)，你或許高興不起來，如果再攤上某些不可預(yù)知的購房糾紛，估計(jì)你就只有鬧心的份兒了。房金所為您梳理最常見的幾大購房糾紛，提醒購房者在買房過程中應(yīng)該注意的事項(xiàng)。

     糾紛類型一：產(chǎn)權(quán)證難辦

     到購房糾紛，最讓老百姓揪心的恐怕就是辦證的問題了，辛辛苦苦買了房，被告知辦不了證，這種事攤在誰頭上都窩火。辦不了兩證，購房者無法報(bào)戶口，無法進(jìn)行房屋轉(zhuǎn)讓，或開展房屋抵押等，權(quán)益難以得到保護(hù)。

     其實(shí)，造成房屋兩證絕大多數(shù)是由于開發(fā)商“五證”不全造成的。

     購房警示：

     購房者在買房時(shí)一定要查看開發(fā)商的“五證”(《國有土地使用證》、《商品房預(yù)售(銷售)許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程開工證》)和“兩書”(《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》)，現(xiàn)在絕大部分開發(fā)商都會(huì)把證件復(fù)印件掛在營銷中心供購房者查詢，此外，買房者也可在武漢(樓盤)房產(chǎn)局網(wǎng)站上查核。

值得注意的是，購房者往往忽略證件內(nèi)容的真實(shí)性，這也會(huì)造成嚴(yán)重的后果。購房者對(duì)證書內(nèi)容的核實(shí)應(yīng)注意以下幾個(gè)方面：

     所購商品房是否在《商品房預(yù)(銷)售許可證》允許銷售的范圍內(nèi)，要具體到樓號(hào)。

     《國有土地使用證》中是否注明為“出讓”，而不是“劃撥”。

     所購房屋是否是在《國有土地使用證》中標(biāo)明的土地上所建。

     所購房屋是否在《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》中所載明可以開發(fā)的房屋。

     此外，還有以下幾種原因會(huì)造成房屋不能辦兩證：1.有的開發(fā)商因資金問題常常會(huì)與承建商、銀行等發(fā)生債務(wù)糾紛(前期樓盤有抵押)，問題嚴(yán)重時(shí)，財(cái)產(chǎn)被凍結(jié)，最終影響購房者辦證；2.還有些開發(fā)商喜歡擅自更改用途或規(guī)劃，例如將原本是商業(yè)用途的土地更改建設(shè)為住宅，也或者是利用工業(yè)用地搞房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)住宅，導(dǎo)致土地用途與房屋規(guī)劃用途不符，這樣的房屋也是不能辦理兩證的；3.也有個(gè)別開發(fā)企業(yè)違規(guī)建設(shè)，如建筑面積超出規(guī)劃面積等，這些都是造成后期不能辦理兩證的原因。

最后，購買二手房時(shí)，應(yīng)該盡量選擇兩證齊全的房源，否則無法在房管局辦理過戶手續(xù)。在兩證齊全的情況下，也需詳細(xì)了解前房主的資料是否齊全，避免產(chǎn)權(quán)過戶時(shí)遭遇困境。

     糾紛類型二：逾期交房

     發(fā)商在出售期房的廣告中，常常承諾房屋的入住時(shí)間。事實(shí)上，開發(fā)商能否按期交房主要取決于開發(fā)商的資金到位情況和竣工驗(yàn)收情況。一旦發(fā)生開發(fā)商不能按期交房時(shí)，購房者一般不能馬上要求解除合同，購房者應(yīng)給開發(fā)商一定的寬限期。當(dāng)開發(fā)商在寬限期內(nèi)仍不交房時(shí)，購房者有權(quán)解除合同。

     所以，購房者在購房合同中對(duì)開發(fā)商交房期限要作如下規(guī)定：

     開發(fā)商應(yīng)于某某期限將合同約定的房屋交給購房者。

     如屆時(shí)開發(fā)商無法交房，購房者應(yīng)給開發(fā)商一定的寬限期，允許開發(fā)商在該寬限期內(nèi)交房。但開發(fā)商要承擔(dān)違約責(zé)任，違約金按購房者已交付的購房款從合同規(guī)定的交房期限到實(shí)際交房日期所發(fā)生的利息計(jì)算。寬限期的長短視具體情況而定。

     如寬限期滿，開發(fā)商仍不能交房，購房者有權(quán)解除合同，并有權(quán)要求開發(fā)商返還購房款及所有利息，并支付違約金。違約金一般按所交購房款的一定比例計(jì)算，但一般不能超過所交房款的20%。

     紛類型三：房屋面積縮水

     面積問題是毛坯房易出現(xiàn)問題之一。很多樓盤往往都會(huì)用贈(zèng)送面積來吸引客戶。這種在業(yè)內(nèi)被稱為“偷面積”的行為的確成為了不少買房者購買房屋的重要衡量因素。然而，有些樓盤，特別是毛坯房交付的樓盤卻在房屋落成后與原先展示給買家的樣板間有著一定的差距。例如，樣板間中曾經(jīng)出現(xiàn)的贈(zèng)送一半的入戶花園設(shè)計(jì)，最后交付時(shí)卻出現(xiàn)大幅縮水。

     律師提醒，收房前購房者需對(duì)房屋進(jìn)行細(xì)致的驗(yàn)收。現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收則需注意以下事項(xiàng)：1、所交付的房屋是否是您所購買的房屋，其結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)是否和原圖相符，面積是否一致；2、房屋質(zhì)量是否合格、門窗等是否與合同的約定相符；3、水電氣等附屬配套設(shè)施是否按合同到位；4、其他合同中約定的項(xiàng)目做得如何。在驗(yàn)房過程若發(fā)現(xiàn)有任何一項(xiàng)不符，均可拒絕簽收并在交接記錄上如實(shí)記載。

     糾紛類型是四：房屋質(zhì)量問題

     此問題經(jīng)常出現(xiàn)在精裝房上，不過房屋質(zhì)量糾紛在認(rèn)定賣方違約責(zé)任上較為明晰一些。目前國家對(duì)《住宅質(zhì)量保證書》的各項(xiàng)內(nèi)容已作了明確規(guī)定，購房者必要時(shí)可請(qǐng)建筑質(zhì)量監(jiān)督部門進(jìn)行實(shí)地檢查。

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