二手房評估是什么?什么時候評估?

　　二手房交易流程比新房交易復雜，其中評估是非常重要的一環(huán)，那么二手房評估究竟是什么意思?另外，并不是所有情況都需要房產評估，哪些情況下需要評估?影響評估價格的因素有哪些?

　　什么是二手房評估?

　　在購買二手房時，如果購房者提出貸款申請，銀行會委托評估機構對房屋進行評估，評估機構會根據房屋所處的路段、坐向、樓層、樓齡、周邊配套、戶型、朝向等重要因素，作出專業(yè)的價格分析和樓價評估，計算出相對科學合理的物業(yè)市值價格。

　　哪些情況需要進行評估?

　　購房者購買二手房需要申請抵押貸款需要評估，抵押人以抵押物作為還款的擔保向銀行申請抵押貸款時，銀行為確定抵押物的擔保價值需要對該房地產進行估價。但初次之外，還有四種情況也是要進行評估的。

　　1、二手房價格明顯過低

　　當房地產管理部門認為房屋價格明顯低于房地產價值，交易雙方又不愿意調整的，可委托的專業(yè)評估機構進行評估，并以評估的價格作為繳納稅費的依據。

　　2、買賣雙方認為有必要評估

　　如果有一方或雙方不相信對方的報價或中介機構的評估，就可以自行委托或雙方共同委托有資格的評估事務所進行評估，然后參考評估價格確定雙方的交易價格。

　　3、發(fā)生房地產糾紛

　　當交易雙方發(fā)生房產糾紛，一方或雙方或仲裁機構、法院可委托專業(yè)評估機構進行評估，為協(xié)議、調解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據。

　　4、辦理房地產保險

　　房地產保險評估，分為房地產投保時的保險價值評估和保險事故發(fā)生或損失程度評估。

　　影響二手房房產評估的因素?

　　1、地段、交通

　　所處地段的繁華程度、交通便捷程度是二手房評估的重要因素，地段好、交通便捷的小區(qū)評估價更高。

　　2、使用年限、小區(qū)管理、配套設施

　　修建年代越近的房屋，配套設施越齊全的小區(qū)，管理越到位，價格也越高。其中房齡是影響二手房評估價的重要因素，甚至如果房齡過長(如超過20年以上)，甚至銀行會拒絕貸款。

　　3、房屋朝向、結構

　　同一棟樓、同等戶型、不同朝向價格會差很多。戶型安排合理與戶型過于緊湊的房屋價格也有價格差異。

　　塔樓:東南>西南>雙南>東向>西向>西北>北

　　板樓:南北>雙南>東西>東向

　　4、房屋所處樓層

　　高層:中間層(6-15層)>高層(15層以上)>底層(5層以下)

　　多層:中間層(2-4層)>1層>(5-6層)

　　5、裝修程度

　　房屋內部裝修程度對于價格的影響不太明顯，但是對于房屋的出售速度有著一定影響。如裝修好的房屋出售速度就比同樣條件但裝修較次的房屋快。

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