樓市調(diào)控又一周年，潛江房價降了嗎？

　　2017年“3.17”是樓市的分水嶺，3.17開始，北京打響房地產(chǎn)調(diào)控第一炮，很快，調(diào)控政策蔓延到其他一二線等十幾個核心熱點城市，調(diào)控政策力度空前，加息、開征房產(chǎn)稅等消息不斷爆出，悲觀的論調(diào)逐漸占據(jù)上風(fēng)，“房價即將崩盤”的聲音不絕于耳。

　　如今，“3.17”樓市調(diào)控過去一年，房價跌了嗎?

　　2017年被稱為房地產(chǎn)調(diào)控之年。其中北京是調(diào)控最嚴(yán)厲的城市，過去一年，北京發(fā)布了超過30條調(diào)控措施，密集度創(chuàng)下北京歷史乃至全國的記錄。從限購、限貸到限價、限售再到限商、社保滿60個月，全方位圍堵“口子”。之后，幾乎所有重點城市都在跟進北京的政策。

　　政策高壓之下，各地樓市成交量全面萎縮，但二線和部分三四線乃至縣城的房價卻還在上漲。

　　通過數(shù)據(jù)看到，在政府的組合調(diào)控之下，15個熱點城市中，僅深圳房價略有下跌，其他都有所上漲，不過相較于2016年，漲幅縮小。

　　限購、高首付比例、二套房高利率，幾乎所有重點城市都學(xué)會了北京的調(diào)控政策。但一些城市的房價卻還在漲，甚至出現(xiàn)一房難求的現(xiàn)象。

　　調(diào)控之后 當(dāng)房奴更難了

　　一、房貸利率越漲越高

　　樓市調(diào)控一年了，相對于房價漲幅，不少剛需發(fā)現(xiàn)，房貸利率的漲幅更高更快。

　　融360數(shù)據(jù)表示，2018年2月，全國首套房貸款平均利率5.46%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.114倍，同比2017年2月首套房貸款平均利率4.47%，上升幅度22.15%。

　　從去年年初到現(xiàn)在，房貸利率走勢是這樣的：

　　進入3月份，在熱門一二線城市中，部分城市首套利率已大范圍執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮20%，二套利率也同步上調(diào)。有城市個別銀行已將首套利率上調(diào)至基準(zhǔn)上浮30%-40%，且有越來越多的銀行和城市加入這個上調(diào)趨勢。

　　房貸利率上浮40%，買房要多花多少錢?

　　假如現(xiàn)在貸款100萬，利率4.9%，等額本息，還30年，那么還款總額為191萬元，月均還款5307元;若利率上浮20%，在同等條件下，還款總額為213萬元，月均還款5918元，30年需多還銀行利息22萬。若按照利率上浮40%計算，還款總額236萬元，月均還款6559元，30年需多還銀行利息45萬。

　　這也就意味著貸款100萬，利息就要增加45萬!

　　然而，房貸利率上漲還沒有到頭!

　　對于個人住房貸款，央行進行了表態(tài)。近日，央行副行長潘功勝在兩會期間答記者問這樣表示，的確，房貸利率是略有上升。但大家從稍微長一點的周期來看，它仍然處于比較低的水平。商業(yè)銀行綜合考慮負(fù)債端利率上升和房地產(chǎn)的風(fēng)險溢價，對住房貸款利率自主進行定價，擴大利率的浮動區(qū)間，總體上符合利率市場化的要求和趨勢。

　　還有一個擔(dān)心，就如央行副行長潘功勝所說的，貸款利率目前仍處于比較低的水平。目測今年美國還要加息三次左右，如果中國不進行加息，中美利差的優(yōu)勢就會消失，結(jié)果就是資本外逃會變得更嚴(yán)重。一旦中國也進入加息通道，就不是加一次就完事了，加息是一個長期趨勢。加息過后，房貸就更不只當(dāng)前這么多了。

　　二、住房貸款也更難了

　　今年，房貸的閘門已經(jīng)越關(guān)越小了。近一年來樓市調(diào)控持續(xù)高壓，監(jiān)管對銀行信貸資金流向?qū)彶閺膰?yán)，涉房貸款全面整頓清理。

　　第一種貸款是房抵貸。最近，中信銀行宣布從3月起暫停北京地區(qū)200萬元以上個人住房抵押貸業(yè)務(wù)的消息，更是猶如一枚深水炸彈，引爆原本就氣氛緊張的房貸市場。更多的銀行正在準(zhǔn)備停掉“房抵貸”。

　　這是什么意思呢?簡單來說，居民正常購房，向銀行申請房貸可以獲批，但如果想把房子抵押給銀行換錢出來，那就不行了。

　　此外，正常的房貸放款也非常慢。當(dāng)前，各家銀行對于房貸的態(tài)度已經(jīng)不同以往，審批嚴(yán)、放款慢情況層出不窮。

　　從年前到現(xiàn)在，王先生已前前后后分別向建行、光大、郵儲3家銀行申請貸款，其中建行、光大都是直接拒絕收件，答復(fù)的理由是目前沒有額度，而前面的單也還沒消化完。

　　現(xiàn)在房貸為什么又難又貴?融360分析人士表示，銀行推出房貸業(yè)務(wù)必然會考慮資金成本問題，2018年銀行面臨較大的加息壓力。3月份美聯(lián)儲加息的可能性極大，我國央行也極有可能隨之用公開市場操作來調(diào)節(jié)利率，彼時銀行的資金成本會上升，需要從房貸利率等方面尋求彌補。此外，隨著“租購并舉”的房地產(chǎn)政策實行，租房產(chǎn)品的政策紅利開始顯現(xiàn)，各大銀行開始往租房貸款方面分流資金，這就間接削弱了購房貸款方面的供給能力。

　　剛需們到底怎么辦?

　　當(dāng)你辛辛苦苦收入跑贏了通脹，攢夠了首付，以為終于可以買房子了，結(jié)果銀行不但沒錢貸給你，就算貸給你，利率也比之前高太多。這就是調(diào)控一周年后剛需們當(dāng)前的現(xiàn)狀。

　　面對這一現(xiàn)狀，剛需們應(yīng)該怎么辦? 有幾個建議：

　　第一，如果你的錢夠了首付，就買房吧，不要管什么時機什么調(diào)控。華遠地產(chǎn)董事長任志強曾被無數(shù)人、無數(shù)次問到：什么時候買房合適?他最新的回答仍然是，只要你需要，什么時候都可以買房。

　　第二，如果你要買房，買房之前，請先算一算你能承擔(dān)多高的房貸利率。不要光顧著眼前，而忘了后面的事。因為后面房貸利率更高是大概率事件。

　　第三，房貸利率上漲，盡量使用公積金貸款購房。目前北京、深圳等城市平均貸款額度首套房貸款200萬-300萬，而公積金貸款北京家庭為單位最高可貸120萬，南京高層次人才家庭最高可貸240萬?？梢杂蒙藤J和公積金的組合，享受到部分公積金購房利率優(yōu)惠也是不錯的選擇。

　　調(diào)控前是房價蹭蹭往上漲，調(diào)控后是房貸蹭蹭往上漲。其實，不管行情如何演變，也不管政策走向如何，對于剛需購房者來說，買房都是一件已經(jīng)被提上日程的事兒，所以只要算一算，你還可以上車，還有能力可以承擔(dān)每月的房貸，盡快上車就是最好的選擇!